“이것 모르고 집 사고팔면 세금 폭탄 맞는다?”
자금조달계획서는 필수
모든 세금은 예방 절세가 가장 효과적으로 돈을 아끼는 방법이다. 부동산 매매계약서를 작성하기 전에 자신의 자금 출처가 어느 시각으로 보일 수 있는지와 어떤 위험이 존재하는지 살펴보는 시간을 갖는다.
부동산 취득 시 의무로 ‘취득자금 조달 및 입주계획서’를 제출해야 한다. 거래 당사자는 부동산의 매매계약 등을 체결한 경우 그 실제 거래 가격 등을 거래 계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산 등의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 실거래가로 신고해야 한다. 이 과정에서 관할 시·군·구청 및 한국부동산원은 증빙서류 확인을 통해 불법 증여, 대출 규정 위반 등 의심되는 거래를 집중 관리 대상으로 선정하고, 실거래 신고 즉시 조사에 착수한다.
부동산 세금 및 취득세는 미리 준비
집을 사기 전 취득세 납부 준비는 반드시 필요하다. 주택의 매매 취득세는 조정 대상 지역(강남 3구, 용산)과 비조정 대상 지역에 따라 다르며, 일반 매매 취득세는 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 2%, 9억원 초과 3%의 세율이 적용된다. 조정 대상 지역 내 2주택 취득자는 취득세가 8.4% 또는 9%, 3주택자에게는 12.4% 또는 13.4%의 중과세가 부과된다.
비조정 대상 지역은 조정 대상 지역 외의 지역을 의미하며, 최근 조정 여부에 따라 주의가 필요하다. 만약 비조정 지역이 조정 지역으로 바뀌면 취득세가 더 높아질 수 있다. 취득세는 대출이 불가하기 때문에 자금을 정확히 마련해야 한다.
비과세 요건 및 주택 매매 전략
주택의 비과세 기본 요건은 거주자가 2년 이상 보유한 경우 12억원까지 비과세로 인정받을 수 있다. 조정 대상 지역에서 주택을 취득한 경우 2년 거주 요건을 충족해야 비과세 대상이 된다. 1주택자가 추가 주택 매수 후 종전 주택을 3년 이내에 매도해야 비과세가 되므로 시장 상황에 따라 판매 전략을 미리 계획해야 한다. 비과세 여부에 따라 세액 차이가 크므로 세금 계산을 통해 비과세를 신중하게 고려해야 한다.
주택 매도 시 세금 관련 체크 사항
집을 팔 때는 양도소득세를 고려해야 하며, 이는 상당히 큰 세금이 될 수 있다. 계약서 작성 전 세금 상담이 중요하다. 특약 문구를 바꿔야 하거나 계약금 손실이 생길 수 있다. 여러 조건에 따라 비과세가 가능할 수 있으므로 잔금 치르기 전 반드시 검토한다. 주택의 비과세 기본 요건은 거주자가 2년 이상 보유한 경우 12억원까지 비과세로 인정받을 수 있다. 계약서 중개인 영수증 등 서류가 있으면 경비 처리가 가능해 소비 세금을 줄일 수 있다. 조정 대상 지역 2주택 이상일 경우 20%, 3주택 이상일 경우 30% 추가 세금을 내는 중과세가 적용되면 예상치 못한 세금 부담이 발생할 수 있다(예외 있음).
TIP 재산세 vs 종합부동산세
재산세는 소유 부동산에 대한 세금으로 지분이 5 대 5일 경우에도 전체 과표로 누진세율을 적용하며, 소유 지분을 기준으로 나눈다. 종합부동산세는 1주택자는 12억원, 1주택자가 아닌 경우 9억원의 공제만 가능하다. 1주택자는 고령자나 장기 보유 시 최대 80%의 세액 감면을 받을 수 있어 사실상 종합부동산세 부담이 크게 줄어든다. 주택을 임대할 경우 임대 소득에 대한 신고가 필요하다. 12억원 이하의 주택은 비과세 혜택이 있지만 임대 소득이 발생할 경우 5월에 종합소득세 신고를 해야 한다.
이장원 세무사는
한국세무사회 세무연구원 연수교수이며 세무법인 리치 본점 대표로 재직 중이다. 고려대학교 문과대학 한문학과를 졸업하고, 연세대학교 법무대학원에서 조세법 및 건국대학교 부동산대학원 석사과정을 전공했다. KBS·EBS·SBS·동아일보 등 방송 출연, 자문위원 등으로 활동 중이다. 저서로는 <부의 이전 확장판> <나의 토지수용보상금 지키기> <부의 관리> 등이 있다. 유튜브 채널 <재테크 말하는 두꺼비 세무사>를 운영 중이다.
