이은하 세무사 세무법인과 한국조폐공사를 거쳐 2007년 미래에셋증권에 입사했다. 이후 지금까지 17년 동안 미래에셋증권에서 VIP 고객의 세무컨설팅과 절세 세미나를 담당하며 절세 솔루션을 제공하고 있다. 현재 중앙일보 자산 리모델링 자문위원으로 활동하고 있다.
이은하 세무사
세무법인과 한국조폐공사를 거쳐 2007년
미래에셋증권에 입사했다. 이후 지금까지 17년 동안
미래에셋증권에서 VIP 고객의 세무컨설팅과
절세 세미나를 담당하며 절세 솔루션을 제공하고
있다. 현재 중앙일보 자산 리모델링 자문위원으로
활동하고 있다.
Q 부동산 세금의 핵심은 뭘까요?
양도세입니다. 부동산 세금은 크게 취득세와 보유세, 양도세로 나눌 수 있습니다. 이 가운데 양도세는 부동산을 보유한 기간 동안 축적됐다가 팔 때 한꺼번에 실현되다 보니 거액인 경우가 많습니다. 하지만 양도세는 절세 방법을 공부하면 수억 원에 달하더라도 아낄 수 있습니다. 또한 양도세는 정부의 부동산 정책으로 가장 많이 활용되는 조세이기에 자주 개정됩니다. 우리가 항상 주의를 기울여야 하는 세금인 거죠.
Q 양도세 금액을 구하는 방법이 복잡한데, 쉽게 알 수 있을까요?
간단하게 설명드리자면 1억원에 취득한 부동산을 10년 후에 5억원에 판다면 4억원이라는 시세차익이 생기는데, 이 소득에 대해 내는 세금이 양도세입니다. 시세차익에서 부동산을 살 때 들어간 취득세, 부동산 중개수수료 등 필요경비를 차감한 금액을 양도차익이라고 합니다. 여기에 부동산을 3년 이상 보유했다면 물가상승을 감안해 양도차익의 일정율(%)을 공제해주는 장기보유특별공제를 해줍니다. 현행 장기보유특별공제율은 일반적으로 연 2%로 최대 30%를 공제받을 수 있고, 1세대 1주택은 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 연 4%씩으로 최대 80%를 공제받을 수 있습니다.
Q 예를 들어 설명해준다면요?
예를 들어 시세차익 4억원 부동산이 1세대 1주택이 아니어서 일반세율을 적용했다고 설명해볼게요. 시세차익 4억원에 필요경비 3,000만원, 10년 이상 11년 미만 보유한 부동산이라고 하면 양도차익은 3억 7,000만원입니다. 과세표준은 3억 7,000만원에서 10년 보유에 따른 20%(연2%×10년)를 제하고 양도소득기본공제 250만원을 빼면 2억 9,350만원이 됩니다. 여기에 양도소득세율을 곱하면 되는데요, 양도소득세율은 1,400만원 이하는 6%, 1,400만~5,000만원은 15%, 5,000만~8,800만원은 24%, 8,800만~1억 5,000만원은 35%, 1억 5,000만~3억원은 38%, 3억~5억원은 40%, 5억~10억원은 42%, 10억원 초과는 42%입니다. 과세표준이 2억 9,350만원이니 1억 5,000만원 초과부터 2억 9,350만원까지는 38%가 적용되고 그 이하 금액도 구간별 세율을 다 반영하면 총 9,159만원이 나오게 됩니다. 여기에 지방소득세 10%가 붙어 납부할 세금은 총 1억 74만 9,000원입니다.
Q 양도세를 줄이는 방법이 있을까요?
양도세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 양도차익에 대해 냅니다. 일단 양도세를 줄이기 위해서는 양도가액을 낮춰야 합니다. 하지만 양도가액을 낮추기 위해 시세보다 싸게 팔 수도 없죠. 다만 계약서상으로만 금액을 낮추면 이는 속칭 다운계약서라고 해서 불법입니다. 양도가액을 낮추기 어렵다면 취득가액이나 필요경비를 높이는 방법이 있습니다. 취득가액을 높일 수 있는 방법을 설명드리자면, 취득가액은 실제로 취득한 가액으로 신고를 해야 하는데 오래전에 취득해 취득가액을 모르는 경우 세법에서 정하는 ‘환산취득가액’으로 신고할 수도 있습니다. 취득가액을 높여 양도세를 줄이기 위해 증여를 하기도 하는데요, 배우자에게 증여할 때 10년간 6억원까지는 증여해도 증여세가 없습니다. 나중에 증여받은 배우자가 양도할 때는 이미 취득가액이 6억원으로 높아져 있기에 양도차익이 작아지면서 양도세를 줄일 수 있습니다. 이때 반드시 주의하실 점은 증여받고 10년이 지난 후에 해당 부동산을 팔아야 합니다. 증여받은 지 10년 이내에 팔면 ‘취득가액 이월과세’라는 규정이 적용돼 증여받은 6억원이 아니라 증여자의 취득가액인 1억원으로 양도세를 계산하기 때문에 양도세를 절세할 수 없습니다.
Q 또 다른 방법은요?
필요경비를 빠짐없이 잘 챙겨 최대한 공제를 받는 것도 중요합니다. 부동산의 수명을 연장시키거나 가치를 높이기 위해 지출한 수선비는 ‘자본적 지출액’이라고 해서 필요경비로 인정해줍니다. 발코니 샷시 설치 및 교체비, 방/베란다 확장 공사비, 바닥 시공비, 보일러 교체비 등이 여기에 해당합니다. 집을 사고팔 때 드는 중개수수료나 세금신고 수수료도 필요경비로 뺄 수 있으니 증빙서류를 잘 챙겨놓아 공제를 못 받는 일이 없도록 해야 합니다. 보유기간도 잘 따져봐야 합니다. 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 보유(2017년 8월 3일 이후에 취득한 조정대상지역 내 주택이면 2년 이상 거주 포함) 요건을 갖춰야 하기 때문에 매도하기 전에 보유 및 거주기간을 잘 체크해야 합니다. 또한 장기보유특별공제는 만으로 계산한 보유기간에 따라 공제율이 달라지기 때문에 보유기간을 계산해보고 잔금일을 정해야 세금을 절세할 수 있습니다.
Q 양도세를 줄여주는 세제혜택도 있다고 들었어요.
양도세 세제혜택 중 가장 큰 것은 1세대 1주택 비과세라고 할 수 있습니다. 양도일 현재 1세대 1주택자가 2년 이상 보유(2017년 8월 3일 이후에 취득한 조정대상지역 내 주택이면 2년 이상 거주 포함)한 양도가액 12억원 이하인 주택을 팔면 양도차익이 얼마인지 관계없이 양도세를 전액 비과세받을 수 있습니다. 여기에 부동산 경기가 안 좋을 때는 정부가 미분양주택을 취득하면 나중에 팔 때 양도세를 감면해준다거나 신축주택을 사면 5년간은 양도세를 감면해주는 세제혜택을 신설하기도 합니다. 비과세나 세액감면과 같은 세제혜택을 받으려면 정해진 요건을 갖춰야 가능합니다.
Q 가장 부담스러운 것이 양도세 중과세일 듯한데, 어떤 항목을 주의해야 할까요?
부동산을 단기간 보유하다가 파는 것은 투기성이 있다고 보기에 중과하는데요, 특히 주택은 더 높은 중과세율이 적용됩니다. 1년 미만 보유하고 팔면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 높은 세율로 중과되는 만큼 팔기 전에 보유기간을 잘 체크해보셔야 합니다. 다주택자 양도세 중과도 있는데요, 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때 장기보유특별공제를 해주지 않고, 세율도 기본세율에 20%p, 30%p를 더해 중과합니다. 현재(23년 12월) 조정대상지역은 서울 강남구·서초구·송파구·용산구만 남고 그 외 지역은 모두 해제됐습니다. 양도일 시점으로 조정대상지역이 아니라면 다주택자라도 양도세가 중과되지 않습니다. 또한 조정대상지역이라도 내년 5월 9일까지는 다주택자 중과 유예기간이라 중과되지 않습니다.
Q 양도세에서 가장 큰 절세 혜택인 1세대 1주택 비과세 혜택을 누리지 못하는 경우에 대해 자세하게 설명해주세요.
먼저 ‘세대’라는 개념이 중요합니다. 양도세에서 주택 수를 세는 단위는 인(人)당이 아니라 세대별이기 때문에 양도일 당시 동일 세대원에 주택 수가 1채여야 합니다. ‘주택’의 의미도 정확히 알아야 하는데요, 양도세에서는 공부상 용도에 관계없이 실제로 주거용으로 사용하면 주택 수에 포함된다는 점에 주의해야 합니다. 1세대 1주택이라도 일정 요건을 갖추지 못하면 비과세를 받을 수 없습니다. 2년 이상 보유해야 하고, 2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역 내에 있는 주택을 취득했다면 2년 이상 거주 요건도 갖춰야 합니다. 거주할 수 없는 상황이라면 세법에서 정한 상생임대주택을 활용할 경우 2년 이상 거주 요건을 갖춘 것으로 인정받을 수 있습니다.
Q 여러 가지 사유로 다주택자가 된 사람들도 적지 않습니다. 어떻게 해야 양도세를 줄일 수 있을까요?
양도일 당시 2주택이라도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 경우들이 있습니다. 일시적 2주택이 대표적인 사례인데요, 살던 집을 팔기 전에 새로 이사 갈 집을 취득하면서 발생한 2주택이라면 새로 이사 갈 집을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전에 살던 집을 팔아야 합니다. 양도세는 인별이 아니라 ‘세대’를 단위로 하다 보니 이미 주택이 한 채씩 있는 남녀가 결혼하거나 부모님을 모시려고 같이 살게 되면서 1세대 2주택이 되는 경우도 있습니다. 결혼으로 2주택이 된 경우 혼인신고일로부터 5년 이내에 파는 주택은 1세대 1주택 비과세(요건 충족 시)를 해줍니다. 부모님의 동거봉양을 위해 합친 경우 세대 합가일로부터 10년 이내에 파는 주택은 1세대 1주택 비과세(요건 충족 시)를 받을 수 있습니다.
