과거엔 대선을 앞두고 부동산 시장이 달궈지곤 했었지만, 이번엔 분위기가 사뭇 다르다. 수요 억제 중심의 규제책이 남발한 탓에 자기 집이 있든 없든 “사지도, 팔지도 못 한다”는 아우성이 넘치며 말도 많고 탈도 많은 실정이다.
속 편할 것 같은 실수요자로 분류되는 1주택자도 볼멘소리를 하긴 매한가지이다. 매도차익을 얻기 위해 무주택자가 될 것도 아닌데 재산세 등이 올라가는 것에 대한 불만이다. 고가주택 보유자는 다주택자보다는 덜하지만 양도세와 종부세 적용을 받는다. 한마디로 말하자면, 모두가 불평을 터뜨리는 ‘총체적 난국’이다.
보유세 폭탄을 맞은 다주택자들은 세금 부담을 ‘임차인’에게 넘길 수밖에 없다. 세금부담을 피하려면 2022년 6월 전에 매각해야 하지만 이리저리 엉킨 실타래 같은 규제로 쉽지 않다. 이처럼 모두가 심란한 가운데, 6월 즈음부터 계약갱신청구권을 사용해 추가 2년이라는 갱신 계약기간을 채운 물량이 나오기 시작한다. 계약갱신청구권은 2020년 7월 31일부터 시행됐고, 임대차계약은 이전 계약의 만기 1~2개월 전에 새로 맺기 때문이다. 새로운 전세계약에서는 미반영된 지난 2년간의 상승분 반영 및 조세전가가 동시에 진행될 것으로 예상된다. 그저 열심히 살다 보면 내 집 정도는 마련할 것이라 꿈꾸었던 사람들에겐 억장이 무너지는 상황이다.
부동산 정책을 큰 틀에서 보면 이재명 후보는 국토보유세(기본소득 토지세) 도입, 윤석열 후보는 종합부동산세를 포함한 세 부담 완화를 예고하며 둘 간의 방향성이 크게 다르다. 하지만 그간 정책 실패가 집값 폭등을 불러왔고 공시가격 인상과 세금 부담으로 이어졌다는 인과관계성을 무시할 수만은 없다. 해법으로, 시장에 새로운 주택이 공급된다는 시그널을 계속 주면서도 부동산 매각에 장애가 되는 세제를 개선시켜 거래의 정상화를 유도해야만 하는 상황이라 이재명 후보 역시 한시적 양도세 완화 등을 내비치고 있다. 이에 따라 어느 후보가 당선되든 일단 기존의 부동산 세제와 규제를 지금보다는 합리적으로 조정해나갈 것이 예상된다.
일단 종부세는 11억원(공시가격), 양도세는12억원(실거래가), 재산세 감면 기준(공시가격), 주택담보대출규제비율(실거래가)은 9억원인 등 제각각인 고가주택의 기준을 바로잡을 것으로 보인다. 이대로 둔다면 정책과 세제가 복잡해지면서 납세자조차 자신이 세금을 얼마나 내야 하는지 세금 구조의 이해 자체가 떨어질 수밖에 없다.
그리고 OECD(경제협력개발기구) 자료에 따르면 한국의 공공임대비율은 8.9%에 불과하다. 다주택자를 계속 압박하다가는 민간 부문이 받치고 있는 임대차 시장의 붕괴로 더 큰 부작용을 가져올 수 있다. 등록임대사업에 대한 재검토와 노년층 등 납세자 납부 능력에 따라 세율을 좀 더 조정하는 방향으로 조세제도가 정비될 것으로 보인다.
역시 풀어야 할 심각한 문제 중 하나는 1,740조원을 넘어서며 사상 최대치를 기록한 가계부채이다. 기존 정책과 규제의 정비를 통해, 부동산 시장의 붕괴로 인한 부동산담보대출의 부실화가 이어지면서 가계부채 문제가 터져버리는 극단적 상황은 없을 것으로 예측된다.
주택 구매 결정 시에는 세금까지 면밀하게 고려해야 하므로 실수요자 입장의 매입이 바람직하다. 이때는 직주근접이 좋다. 직주근접이란 직장과 주거지가 가까운 입지를 의미한다. 업무 밀집 지역의 인근에 위치한 대형 주거지는 인구가 밀집되는 지역의 특성에 맞게 상업시설 등 제반 거주 여건이 좋은 편에 속한다. 아이를 키우는 맞벌이 입장에서도 직장과 집이 가까울 때 시간상 유리하다. 수요가 꾸준하기에 조정 국면에 접어들더라도 집값이 크게 하락하지 않고 빠른 매도가 가능한 점 등 안정적으로 유지되는 특성이 있다.
자금력이 약한 신혼부부와 청년층 등 갓 사회에 진출한 경우라면 신규 분양 쪽에 초점을 맞추는 전략이 유효하다. 누가 되든 새 정부에선 주택 공급을 약 250만 호 늘리겠다고 하니 신규 물량은 꾸준히 나올 예정이다. 만일 지금까지 주택청약종합저축에 가입하지 않았다면 묻거나 따지지 말고 일단 가입하고 볼 일이다. 마지막으로 다주택자는 세금 부담을 덜기 위해 보유 물량을 처분할 것인지 아닌지 득실을 따져 결정하는 것이 필요하다.
조혜경 칼럼니스트
부동산 컨설팅회사 ‘RE멤버스’ 연구홍보팀장으로 일했으며, 다수의 매체에서 재테크 패널로 활동했다. 저서로는 <출퇴근 30분 재테크> <경제 홈스쿨링> <요즘 애들을 위한 슬기로운 재테크 생할> 등이 있다.
