미국 대선 영향… 미 증시 연일 역대 최고치
나스닥 등 미국 증시는 연일 역대 최고치를 경신 중이다. 미국 증시가 연일 호황을 보이는 이유는 미국 대선 때문이다. 오는 11월 대선에서 조 바이든 미국 대통령이 도널드 트럼프 전 대통령을 이기려면 경제가 활황이어야 유리하다. 실제로 미국은 역대 대통령이 재선을 위해 나서는 해마다 돈을 풀었다.
미국뿐만 아니다. 올해는 세계 각국에서 선거가 진행되고 있다. 선거를 앞두고 나라별로 방식은 다르지만 집권 세력이 선거에 이기기 위해 돈 풀기에 나서는 것은 비슷하다. 특히 물가 상승으로 민심이 악화된 최근 같은 상황에서는 집권당이 더욱 초조해진다. 결국 돈이 풀리면 모든 자산 가격이 상승하는 에브리싱 랠리가 펼쳐질 수밖에 없다. 우리나라 역시 예외가 아니다. 반대로 보자면 지금이라도 투자해 자산을 불려놔야 한다. 어쩌면 조금 늦었을지도 모른다. 하지만 적어도 아직 부동산, 주식, ETF, 금 등 랠리가 끝나지는 않은 상황이다.
서울을 중심으로 다시 상승 중
최근 서울 아파트를 중심으로 부동산 상승세가 뚜렷하다. 한국부동산원에 따르면 7월 첫째 주(7월 1일 기준) 서울 아파트 가격은 전주보다 0.2% 올랐다. 지난주(0.18%) 대비 상승 폭이 확대된 것으로, 2021년 9월 이후 가장 큰 상승 폭이다.
전세도 오르고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 6월 서울 아파트의 평균 전세 가격은 5억 4,087만원으로 5억 1,071만원 수준이었던 1년 전 대비 3,000만원 이상 올랐다. 서울 아파트 전세가격지수 역시 지난해 6월부터 올해 5월까지 1년 연속 상승 중이다. 월세 역시 마찬가지다. 한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트 월세통합지수는 지난해 6월부터 올해 5월까지 상승세가 지속되고 있다.
서울 아파트 가격 상승세는 현 정부가 적극적으로 부동산 부양에 나서고 있기 때문이다. 특히 상대적으로 저렴한 정책 대출을 크게 늘려줌으로써 가격을 띄우고 있다. 특히 올해 3월 시작된 신생아 특례대출이 주도하고 있다. 신생아 특례 대출은 시가 9억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택을 구입할 때 최대 5억원까지 저리(연 1.6~3.3%)로 빌려준다. 올해 1~2월 서울 아파트 거래량은 2,000건대 수준이었는데 3월부터는 4,000건을 넘어섰다. 5월에는 지난 2021년 8월 이후 3년여 만에 5,000건을 넘어서기도 했다.
주택담보대출 금리 역시 약 3년 만에 최저 2%대까지 낮아졌다. 금리 인하 기대감도 적지 않은 상황이다. 한국은행에 따르면 올해 1~5월 은행권 주택담보대출 잔액은 20조 3,000억원 늘었다. 전년 동기 증가 폭인 9조원의 2배 이상이다.
다만 현재의 상승세가 지속될 여부에 대해서는 의견이 엇갈리고 있다. 현재의 시장 상황을 2009년처럼 일시적 반등이라고 보는 전문가들도 적지 않다. 당시 반등 이후 2010년부터 수도권을 중심으로 다시 침체기에 빠졌고, 2013년까지 하락이 이어졌다.
확실한 점은 서울 아파트 상승세가 유독 돋보인다는 점이다. 아파트의 실수요자들은 맞벌이 부부들이다. 서울 집중화로 수요는 늘어나는데 서울은 신규 택지가 없어 주택 공급을 재건축·재개발에 의존한다. 여기에 러시아·우크라이나 전쟁 이후 건설 자잿값과 인건비 등 공사비가 급등하면서 서울 아파트 공급은 더 줄어들고 있다. 올해 1~4월 서울 아파트 인허가 물량은 6,214가구로 지난해 같은 기간(1만 3,515가구)의 절반 이하다.
청약과 미분양을 노려라
다시 상승하는 아파트 가격에 집주인들은 매물을 속속 거둬들이고 있다. 이런 상황에서 시세보다 저렴하게 사는 방법은 청약과 미분양을 활용하는 것이라고 전문가들은 조언한다.
아파트 공사비가 급등하면서 분양가는 오르고 있다. 3.3㎡당 분양가가 5,000만원 이상인 아파트 청약이 쏟아지고 있다. 하지만 분양가 상한제 등이 적용된 아파트 청약이라면 시세 차익이 보장될 정도로 저렴한 경우가 많다. 특히 올해는 하반기에 청약이 몰려 있다. 올해 상반기에는 청약제도 변경에 맞춰 한국부동산원 청약홈 사이트가 개편되고 4월 총선 등의 영향으로 아파트 분양이 대거 하반기로 미뤄졌다. 부동산R114에 따르면 올해 하반기 전국 민영아파트 기준 분양 물량은 총 11만 9,751가구에 달한다. 수도권 물량은 6만 7,430가구로 하반기 전체 물량 중 절반 이상이 수도권에 집중됐다.
서울의 하반기 공급 물량은 1만 3,999가구로 지난해 하반기 1만 8,458가구보다 24% 감소했다. 하지만 강남·서초·마포구 등 서울 인기 지역 분양 물량이 많다. 신혼부부나 신생아 출생 가구는 바뀐 청약제도를 활용하면 당첨될 가능성을 높일 수 있다.
올해 3분기만 놓고 보면 서울 분양 물량은 9개 단지, 4,172가구로 2분기(3,425가구)보다 700여 가구 많다. 수도권에서는 1만 9,793가구가 일반에 공급된다. 특히 분양 물량은 7월에 쏠려 있다. 경기도에서 총 2만 4,507가구가 나오며 서울 또한 전국에서 두 번째로 많은 4,956가구가 분양 예정이다.
고점 회복 눈앞에 둔 아파트, 지금 살까
분양가 상한제가 적용된 강남3구에 주목하라
서울에서는 강남 3구 단지들을 주목해야 한다. 강남 3구는 분양가 상한제 적용 단지로 시세보다 저렴하게 분양받을 경우 수억원대의 시세 차익을 누릴 수 있다. 다만 분양가 상한제는 실거주 3년과 전매 제한 3년, 재당첨 제한 10년이 적용된다. 단, 실거주 의무 시작 시점은 ‘최초 입주 가능일’에서 ‘최초 입주 후 3년 이내’로 주택법이 개정됐다.
올해 7월 청약 시장의 최대어는 삼성물산 건설부문이 공급하는 래미안원펜타스와 래미안레벤투스다. 서초구 신반포15차를 재건축한 래미안원펜타스는 지난 6월 조합원 입주를 시작한 후분양 단지다. 일반분양 물량은 292가구이며 3.3㎡당 분양가는 6,737만원으로 책정됐다. 전용면적 84㎡의 예상 분양가는 23억원 정도로, 래미안원베일리 시세가 40억원을 훌쩍 넘어서는 것을 고려할 때 20억원 이상의 시세 차익을 기대할 수 있다. 다만 8월 말에서 9월 초에 잔금을 치러야 하는 만큼 실거주 시 12억~13억원, 전세를 놓는다면 8억~9억원의 현금을 보유해야 한다는 점을 유의해야 한다.
강남구 도곡삼호아파트를 재건축한 래미안레벤투스도 분양을 앞두고 있다. 일반분양 물량은 133가구다. 평당 분양가는 6,000만원대 초반으로 예상되며 전용면적 84㎡의 분양가는 20억원으로 추정된다. 인근 대치아이파크와 도곡렉슬 시세가 20억원대 후반인 점을 고려하면 7억원 이상의 시세 차익을 기대할 수 있다. 청담삼익 재건축을 통해 공급되는 청담르엘은 높은 기대를 받았지만, 재건축 공사비 갈등에 올해 하반기에도 일반분양 일정이 불투명해졌다.
하반기로 넓혀보면 서초구 방배동에서 대규모 분양이 예정돼 있다. 방배5구역을 재개발한 디에이치방배는 일반분양 물량만 1,251가구에 달한다. 이 밖에 래미안원페를라(방배6구역·1,097가구), 아크로리츠카운티(방배삼익·721가구) 분양이 예정돼 있다.
서울 송파구 신천동 일원에서 잠실래미안아이파크도 분양된다. 일반분양 물량은 589가구다. HDC현대산업개발이 노원구 광운대역세권 개발 지역에 3,173가구를 공급하며, 미성크로바를 재건축해 1,865가구를 공급하는 잠실르엘 분양도 예정돼 있다. 이 밖에 성북구 장위동 장위6구역 재개발을 통해 공급하는 푸르지오라디우스파크도 눈여겨볼 만하다. 영등포구에서는 영등포구1-13구역을 도시환경정비사업으로 재개발한 영등포센트럴푸르지오위브가 분양을 앞두고 있다. 다만 비강남권은 분양가 상한제 적용 대상이 아니라 고분양가에 청약할 경우 시세 차익을 기대하기는 어려울 수 있다는 점을 유념해야 한다.
수도권으로 눈을 돌려보면 9월부터 3기 신도시 공공분양이 시작된다. 인천 계양 A2·A3블록, 수원 당수 A5블록, 의왕 월암 A1·A3(이상 9월), 파주 운정3 A20블록(10월), 성남 금토 A4블록, 의왕 청계2 A1블록(이상 11월) 등이다. 대부분 서울 등 대규모 일자리 지역과 접근성이 좋은 곳이다. 인천 계양과 파주 운정은 대규모 택지지구라 인천과 파주 거주자뿐 아니라 서울 등 수도권 거주자 모두에게 청약의 기회가 주어진다.
청약을 목표로 한다면 지난 3월 25일부터 새롭게 바뀐 제도를 숙지해야 한다. 일단 다자녀 특별공급의 자녀 수 요건이 ‘3명 이상’에서 ‘2명 이상’으로 완화됐다. 입주자 모집 공고일을 기준으로 2년 이내 출생한 자녀가 있다면 ‘신생아 특별·우선공급’에 청약할 수 있다. 또한 배우자가 결혼 전 청약에 당첨됐거나 주택을 소유한 이력이 있더라도 청약 당사자가 당첨·소유 이력이 없으면 특별공급 신청이 가능하다. 청약 가점 계산 시 배우자 청약통장 가입 기간의 50%(최대 3점)까지 점수가 합산된다. 부부가 중복으로 당첨되더라도 먼저 신청한 청약을 인정해주기 때문에 중복 청약도 가능하다.
이 밖에 미분양된 물건을 노리는 무순위 청약도 고려해볼 만하다. 이른바 ‘줍줍’이다. 무순위 청약은 고분양가 논란에 미분양된 물건들이다. 하지만 무순위 청약 시 여러 혜택이 제공되기에 실수요자라면 검토해볼 만하다.
다만 서울을 제외한 지역의 경우 미분양 청약은 다소 위험할 수 있다는 조언이다. 서울과 인접한 경기도만 해도 미분양 물량이 약 7년 만에 가장 많은 수준으로 늘어난 상태다.
갭 투자나 경매 노려볼까
최근 전세 가격이 상승하면서 갭 투자를 고려해보는 사람도 늘어나고 있다. 2020년 시행된 계약갱신청구권의 4년 만기가 속속 도래하면서 전셋값이 뛰고 있기 때문이다. 당시 2+2 제도로 2년 만기 시 인상분이 5%로 제한됐는데 4년 만기 시에는 이러한 제한이 없어진다.
부동산R114에 따르면 7월 기준 서울 아파트 전월세 계약 만기만 4,781건에 달한다. 올해 말까지 만기가 돌아오는 전월세 계약은 약 2만 2,000건이다.
통상 매매가에 비해 전세가가 강세를 보이면 매매가와 전세가의 차이(gap)가 줄어들면서 전세를 끼고 집을 사는 갭 투자자들에게 유리한 환경이 조성된다. 다만 갭 투자는 근본적으로 레버리지 투자다. 부동산 흐름이 하락세로 돌아선다면 부담 역시 적지 않을 것을 감당해야 한다.
경매의 매력은 다소 반감되고 있다는 평가다. 경매는 싸게 살 수 있다는 점이 매력인데 감정가 대비 낙찰가(낙찰가율)가 올라가면 수익률이 악화한다. 경·공매 데이터 전문 기업 지지옥션에 따르면 지난 6월 서울 아파트 평균 낙찰가율은 92.9%로 전달(89.1%)보다 3.8%포인트 증가했다. 강남권뿐 아니라 비강남권에서도 낙찰가율이 100%가 넘는 사례도 나오고 있다. 다만 시세 차익이 목적이 아니라 실거주 목적이라면 상승장에서 원하는 아파트에 시세 수준으로 입주하는 기회가 될 수도 있다. 특히 경매는 낙찰가 대비 최대 80%까지 대출이 가능한 경우가 많다. 이 밖에 경매 낙찰자는 주택자금조달계획서를 내지 않아도 되고, 토지거래허가구역이라도 관련 서류 제출 의무가 없으며 2년 거주 의무도 없다.
