주변에서 “지금 뭐를 어떻게 해야 하지?”라고 물어오곤 한다. 불확실성이 높은 시기라 투자에 능숙하지 않다면 안정성에 초점을 맞추는 것이 좋다는 대답을 한다. 고금리를 이용해 은행의 예금이나 증권사의 발행어음 등을 이용해볼 만하다. 증권사의 발행어음에 대해 낯설어하는 이들이 많은데, 증권사에 직접 돈을 빌려주고 이자를 받는 것이니 은행의 예금과 유사하다. 다만 돈을 맡기고 이자를 받는 곳이 은행이 아닌 증권사여서 예금자보호법의 대상이 아니다. 하지만 초대형 투자은행으로 지정된 증권사만 자체 신용으로 정해진 한도 내에서 어음을 발행할 수 있어 해당 증권사가 망한다면 모를까 돈을 떼일 가능성이 희박하다. 1년 이내의 기간으로 약정을 하는 방식인데 중도 해지가 가능하다. 수익률은 대체로 은행의 예금보다 약간 높게 형성되나 요즘엔 은행의 예금 금리가 수시로 변동돼 같거나 좀 더 높아질 때도 있다.
만일 부채가 있다면 고금리로 인해 원리금 부담이 크기에 자산에서 차지하는 부채의 비중을 최대한 줄이는 것이 필요하다. 앞으로 금리가 현 수준에서 더 높아질 가능성은 그리 크지 않지만 몇 년 전과 같은 저금리로 단시간 내에 되돌아가기도 쉽지 않기 때문이다.
2024년 한 해를 가를 가장 큰 변수는 미국의 기준금리
신년에는 장밋빛 전망이 쏟아지는 경우가 많았으나 지금은 그렇지 않다. 미국은 물론 전 세계 경기마저 둔화로 그칠 것인지 침체로 갈 것인지의 분수령에 놓여 있는 시기다. 이럴 때 나오는 전망이란 물에 물 탄 듯 술에 술 탄 듯 해서 큰 의미는 없다. 코로나19 사태가 터지면서 전 세계 경기가 순식간에 급락하려 하자 경기 침체를 막으려고 미국 등 여러 나라에서 돈을 풀어댔다. 돈이 많이 풀린 영향으로 여러 나라에서 물가가 급등하자 인플레이션을 막기 위해 미국의 중앙은행인 연방준비제도(연준·Fed)가 금리를 급격하게 올리면서 전 세계에 영향을 미치고 있다. 미국인들이 고금리 부담으로 자동차 등 큰 지출을 자제하는 현상을 보이자 인플레이션이 누그러들었다면서 미국이 이제 기준금리를 내릴 것이라는 경제·금융 전문가들의 주장이 넘쳐난다. 대략 2~3분기 무렵부터 금리 인하가 시작될 것이란 예측이 많다. 그러나 연준은 여전히 인플레이션이 재점화될 가능성을 우려하는 모습을 공개적으로 드러내고 있어 기준금리 유지와 인하 사이에서 어느 한쪽에 섣불리 베팅하기 어려운 상황이다. 이렇게 금리 예측조차 안 되는 상황에서는 제대로 된 전망을 기대하기 어렵다. 이런 상황에서 개인에 불과한 우리는 무엇을 잣대로 삼아야 할까? 전문가들과 마찬가지로 일단 미국의 기준금리 인하 여부에 촉각을 곤두세워야 한다. 실제로 금리가 인하되더라도 인하의 명분과 속도까지 따져보자. 예기치 못한 돌발 변수가 튀어나와 경기 침체를 우려할 만큼 상황이 심각해진다면 금리 인하를 빠르게 큰 폭으로 단행할 것이고, 경기 침체 우려가 낮다면 상대적으로 속도가 더디면서 폭도 작아질 가능성이 있기 때문이다. 이 밖에도 현시점에서 어떤 공약이 나올지 제대로 윤곽조차 잡히지 않은 4월 한국의 총선 그리고 11월 미국의 대통령 선거 등 굵직한 이벤트가 기다리고 있다. 러시아-우크라이나 전쟁, 이스라엘-하마스 전쟁 같은 지정학적 갈등 또한 완전히 해결된 상태가 아니다. 종합해볼 때 변동성이 큰 한 해가 될 가능성을 바탕에 두고 안정성에 초점을 맞추는 것이 바람직하다.
당분간 이어질 주택시장의 키워드는 ‘양극화’와 ‘소형화’
무주택자는 언제 집을 사야 할지 고민이다. 예전 같았으면 청약을 통해 주변 시세보다 낮은 가격으로 내 집을 마련할 수 있다면서 앞으로 나올 청약을 기다리며 버티었을텐데 지금은 청약을 통해 얻는 장점이 많이 희석됐다. 자재비와 인건비 상승으로 분양가가 오르면서 오히려 주변 시세보다 분양가가 높게 책정되기도 한다. 그렇다고 집을 가진 사람도 편한 것은 아니다. 대출 원리금 상환 부담감이 갑자기 커진 탓에 이자 부담을 견디기 어려워하는 이들이 많아진 혼란스러운 시기다. 그 결과 주택시장은 규제를 풀어줘야만 겨우 거래가 발생하는 지경이다. 여기에 고령화와 인구 감소에 대한 우려까지 더해지면서 주택 가격이 폭락할 것이란 주장이 일각에서 계속 나오고 있다. 외진 곳의 농가 주택 등은 거래가 끊기면서 폭락이 나타나는 중이라 틀린 말은 아닌 것 같으나 눈을 다른 곳으로 돌려보면 그렇지 않다. 강남의 아파트들은 전 고점에 근접한 시세를 보이면서 하방 압력에서 자유로운 편이다. 이처럼 서울 등 인기 지역 아파트로 수요가 몰리면서 수도권과 지방 간 집값 격차가 벌어지는 양극화 현상이 그 어느 때보다 두드러지고 있다. 그리고 가구원 수가 줄면서 중대형보다는 중소형 주택에 대한 수요가 상대적으로 많다. 양극화와 소형 주택 선호 현상은 단기적인 현상이 아닌 추세적인 변화로 여겨진다.
주택시장을 움직이는 요인으로 단지 수급만 있는 것이 아니다. 개발 호재, 경기와 경제성장률, 투자 심리, 대체 투자 대상의 유무, 정책의 방향성 등 많다. 2023년 가계금융복지조사에서 부동산 투자 의사가 있는 가구주는 52.7%였는데 내 집 마련 35.7%, 가치 상승 19.4%, 임대 수입 17.4% 등으로 나타났다. 이를 통해 내 집 마련 및 투자 수요가 계속 있음을 알 수 있다. 1주택자 양산을 위한 정책 자금으로 2023년에는 40조원의 특례보금자리론 정책대출이 있었다. 2024년에는 26조 6,000억원 규모로 출시될 신생아 특례대출이 예고돼 있다. 그리고 20조~30조원 규모의 청년주택드림대출, 20조원 규모의 보금자리론·적격대출 등도 있어 정책 자금 규모가 67조~77조원으로 추산된다. 이러한 상황을 볼 때 전반적인 주택시장의 모습은 투매가 동반된 급락보다는 오르내림을 반복하는 박스권의 모습을 보일 개연성이 더 높지 않을까 생각된다. 최근 수도권의 10년 이상 된 아파트 거래 비중이 높아지는 중이다. 분양가가 높아지자 새 아파트가 아니라도 주변 인프라를 갖춰 살기 편하면 된다는 인식이 자리 잡아가는 것으로 해석된다. 주택은 실거주＋투자가 가능하다는 장점이 있다. 정책대출 상품 등을 이용해 기간 제약 없이 편안하게 거주할 수 있는 내 집 마련을 원한다면 양극화를 고려해 학군, 생활 인프라, 일자리와 직장의 접근성, 지역의 확장성을 꼼꼼하게 따져보고 판단하자. 새 아파트를 분양받고자 한다면 아직 분양가상한제가 시행되고 있는 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)나 2기 신도시 등 공공택지 분양을 노려보자.
