부동산 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 등 3가지 항목으로 구성돼 있다.
표제부에는 해당 부동산의 주소와 면적, 용도 등 기본적인 내용이 담겨 있다. 거래 계약서에 부동산의 소재지, 지목과 면적 및 건물 내역 등 부동산의 표시를 기재해야 한다. 이때 거래하는 매물의 주소와 등기부등본상 소재지의 주소가 표제부의 내용과 일치하는지 확인하자. 전유부분 및 대지권 비율이 같은지 살펴보고 거래하는 주택이 다세대주택인지 도시형생활주택인지 또는 오피스텔이나 근린생활시설인지 또한 봐야 한다. 근린생활시설로 돼 있어도 주거용으로 사용할 경우 전입신고가 가능하며 임대차보호법의 적용을 받을 수도 있다. 하지만 근린생활시설은 본래 목적이 주거용 건물이 아니어서 전세보증보험 가입이 되지 않는다.
갑구는 소유권이 기록돼 있으므로 소유자의 이름, 주소, 인적 사항이 실제 계약자와 일치하는지 여부를 확인해보자. 공동 명의라면 공동 명의자를 모두 확인해야 한다. 그다음엔 가등기, 압류, 가압류, 신탁등기와 같은 소유권을 제한하는 상황이 있는지 살펴보자. 가등기가 있다면 곧 소유자가 바뀔 것이란 의미일 수 있고, 압류나 가압류는 소유자가 빚을 갚지 못하는 데 따른 법적 절차가 진행되기 직전이거나 진행되는 상태이므로 전세 계약 등을 피해야 한다. 신탁등기가 있을 때는 소유권을 가진 신탁회사가 동의하지 않으면 임대차계약이 원천 무효가 된다. 전입신고, 확정일자를 부여받더라도 불법 임차인이 되므로 주의하자. 대항력을 갖춰도 신탁등기 이후로 순위가 밀린다는 점을 알아두자. 한 가지 더 살펴보자면 거래가 잦아 소유권이 자주 바뀌었다면 매매는 물론 임대차계약에서도 좀 더 주의를 기울이는 것이 바람직하다.
을구에는 소유권 이 외의 권리에 대한 사항이 나타나 있다. 그 부동산을 담보로 잡고 돈을 빌려준 저당권(근저당권), 임차권, 전세권, 지상권 등이 표시돼 있어 채무 관계를 확인할 수 있다. 아무런 정보가 없다면 해당 부동산을 담보로 잡은 채무가 없다는 의미다. 임대차계약 시에는 기재된 순위 번호에 따라 권리 간 우선순위가 결정되므로 매매가 대비 근저당 금액, 자신의 순위를 따져봐 보증금 회수에 문제가 없다고 여겨질 때 계약을 진행하는 것이 보증금을 지키는 기본적인 원칙이다.
아파트나 오피스텔(집합건물)은 토지와 건물을 하나의 등기사항전부증명서에서 볼 수 있지만 다가구주택, 다세대주택, 단독주택 등 집합건물이 아닌 집은 토지에 대한 등기부등본도 살펴봐야 한다. 건물의 등기부등본이 깨끗해 보여도 토지등기부등본에서 권리관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있다.
등기부등본 확인 시 주의 사항
1 금전 거래가 있을 때마다 확인한다
계약이 성사된 후 잔금을 치르기 전까지 해당 부동산의 권리관계 등에 변동이 생길 수 있다. 예컨대 집주인이 세입자와 전세 계약한 이후 집을 담보로 돈을 빌렸다고 해보자. 대항력은 주택 점유와 전입신고를 모두 완료한 날 자정부터 발생하지만 근저당권설정등기는 당일부터 바로 효력이 발생한다. 이 같은 시차를 이용해 집주인이 주택담보대출을 받았다면 세입자는 보증금 반환 순위에서 은행보다 뒤로 밀리게 된다. 따라서 계약서를 작성하고 계약금을 입금하기 직전, 중도금이 있다면 중도금 지급 직전 그리고 잔금을 치르기 직전에 뗀 등기부등본을 살펴보는 것이 원칙이다. 매매에선 소유권 이전 후 소유권이 정상적으로 넘어왔는지를 확인해보는 것 또한 필요하다.
이러한 문제점을 미연에 방지하기 위해 계약서에 “잔금을 치를 때까지 또는 세입자의 전입신고 효력이 발생하기 전까지 등기부등본상에 소유권 이전과 관련한 문제나 대출금 등의 변동 사항이 있으면 계약을 해지한다”는 특약 사항을 기재해두는 방법이 보편적으로 사용된다.
2 100% 믿을 수는 없다
우리나라는 등기를 신청하면 제출된 서류가 형식에 맞는지 심사해 이상이 없다면 등기가 가능하다. 그런데 실제 권리관계를 심사하는 것이 아니란 점을 악용해 등기부등본을 위조하거나 변조하는 사기 사건이 간혹 발생한다. 그럴 때를 대비한 안전장치로서 부동산권리보험과 전세보증보험을 이용해볼 수 있다. 권리보험은 부동산권리의 하자로 인한 피해를 보상하는 보험으로 문서위조, 사기, 선순위 담보권같이 등기부등본으로 발견하기 어려운 위험 등을 대비하는 보험이다. 전세보증보험은 임대차계약이 종료됐음에도 임대인이 정당한 사유 없이 임차보증금을 반환하지 않을 때 집주인을 대신해 임차인에게 전세보증금을 지급해준다.
