1 알아두면 좋은 변화
▲한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공 기관이 직접 시행하는 개발 방식이 도입된 점 ▲해당 방식에는 용적률 및 일조권 등에 인센티브가 주어지는 점 ▲ 수익률을 보장하되 이를 넘기는 개발이익은 환수하는 점 ▲공공 재건축 사업에서는 초과 이익환수제 및 조합원 2년 실거주 의무 미적용 등이 이번 정책의 핵심 사안이다.
일종의 '특혜'를 주는 방식으로 재개발 및 재건축, 또 역세권 및 구도심을 집중적으로 정비해 서울 32만 호 등 수도권에 61만 6,000호, 세종 1만 3,000호 등 전국 대도시에 22만 호의 주택 대지를 공급하겠다는 계획이다. 기존에 '공급'보다 '수요 억제'에 집중했던 정책의 실패를 인정하고 대규모 물량 공급을 선언한 셈이다.
이를 두고 부동산 시장은 "집값 억제에 긍정적일 것"이라는 반응이다. 하지만 관건은 시점이다. 정부는 4년 안에 부지를 공급하겠다고 했지만, 당장 해당 지역 선정도 하지 못했다. 정부는 최대한 빠르게 나서겠다고 했으나, 실질적으로 주택이 공급되는 데 7~8년 이상은 걸릴 것이라는 관측이 나온다.
2 공급 물량 어디에 풀릴까
정부가 밝힌 공급 물량은 서울에만 32만 호. 분당 신도시 3개 규모다. 평균 2~3명이 거주한다고 가정했을 때 송파구(66만 7,000여 명) 수준에 달하는 주택 대지가 공급되는 셈이다. 32만 호를 아파트로 공급할 경우, 강남 3구 아파트 물량과 비슷한 규모다. 서울이나 수도권(61만 6,000호) 등 신규 택지의 구체적인 입지는 아직 선정되지 않았으나 서울 인근이나 서울 접근성이 양호한 지역을 중심으로 교통 등 개발 여건을 고려해 입지를 선정할 예정이다. 대부분 기존 3기 신도시 인접 지역인 것으로 알려졌다.
역세권과 준공업지역, 저층 주거지 개발 사업도 공공주택특별법을 활용해 공공이 직접 사업을 맡아 속도감 있게 추진하는 '도심공공주택복합사업'이 추진된다. 전국에 공급될 83만 6,000 호 중 약 57만 3,000호는 도심 내 신규 사업을 통해, 26만 3,000호는 신규 공공 택지 지정 등을 통해 확보한다는 게 정부 계획이다. 기존 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 공급 계획 127만 2,000호와 61만 호를 더할 경우 문재인 정부에서 수도권에 공급하겠다고 밝힌 주택은 200만 호에 육박한다. 그동안의 부동산 정책이 '투기 억제' 등 수요를 제한하는 쪽에 방점을 찍었다가 실패했던 점을 인정하고 전략을 바꾼 셈이다. 특히 200만 호 공급은 과거 노태우 정권 시절 1기 신도시 개발 때나 있었던 대규모 공급 물량에 해당한다.
3 재개발·재건축 혜택 주고 대신 공공 개입 강화
여러 유형의 사업 모델도 함께 제시했다. 그동안 없던 재개발과 재건축 등 정비 사업을 공공 기관이 직접 시행하는 유형을 신설했고, 대지 확보 및 시공까지 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공 기관이 직접 나서는 모델로 이들 사업에는 법정 상한을 초과하는 용적률 인센티브가 주어진다. 서울 역세권에선 700%, 준공업지역에선 500%까지 용적률이 올라간다. 또 특별건축구역으로 지정돼 일조권이나 높이 제한 등 각종 도시 규제도 완화된다.
주민들의 수익도 보장한다. 기존 자체 사업 대비 10~30%포인트 높은 수익률을 보장할 계획이다. 다만 보장된 수익률을 넘기는 개발이익은 환수해 생활 SOC 확충, 세입자 지원, 사회적 약자를 위한 공공 임대·공공 자가 주택 조성 등에 활용할 예정이다. 주택 공급 물량의 70~80%는 공공 분양으로, 나머지 20~30%는 환매조건부·토지임대부·지분적립형 등 공공 자가 주택과 공공 임대로 공급한다.
공공 기관과의 개발 모델을 선택할 경우 패스트 트랙 가동으로 사업을 신속히 진행하고 공공이 직접 시행하는 재건축 사업에선 재건축초과이익환수제나 조합원 2년 실거주 의무를 적용하지 않는다. '인센티브'를 제공해 최대한 참여를 유도하겠다는 것이다.
투기 수요 차단을 위한 방안도 마련된다. 2월 4일 이후 사업 구역의 토지 등 부동산을 취득하는 경우 우선 공급권을 부여하지 않기로 했다. 또 우선 공급권은 1가구 1주택 공급 원칙으로 운영되며 우선 공급권에 대해서는 소유권 이전 등기 때까지 전매를 금지한다.
4 중산층 청약도 손봐… 입주까지 시간이 관건
중산층의 내 집 마련 기회를 보장하기 위해 청약 제도도 소폭 손본다. 공공 분양의 일반 공급은 현재 전체 물량의 15%에 불과한데 이를 50%로 상향한다. 일반 공급분에도 추첨제(30%)를 도입해 청약 기회를 확대한다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "정부가 공급 총력전을 벌이는 것으로 보인다"면서 "특히 그동안 재건축 추진의 걸림돌이던 재건축 초과이익환수제와 관련, 공공 재건축 방식을 선택하면 재건축 초과이익환수제 대상에서 제외키로 해 재건축 공급 물꼬 트기가 가능해질 것"이라고 긍정적으로 평가했다.
하지만 이에 대한 우려도 적지 않다. 일단 시점이 문제가 된다. 이번 발표는 주택 부지를 공급하겠다는 게 골자로 주택을 공급하는 것이 아니기 때문이다. 따라서 실제 입주까지는 최소 7~8년이 소요될 전망이다. 이마저 정부가 제시한 패스트 트랙 등의 혜택을 받았을 경우이고 늦어질 경우 10년이 걸릴 수도 있다는 관측도 나온다. 안정화 효과보다는 집값 상승 폭을 둔화시키는 정도의 효과 정도에 그칠 것이라는 분석이 공존하는 이유다.
재건축·재개발 참여율이 낮을 경우 정책이 실패할 수 있다는 점도 우려 대상이다. 투기 수요 차단을 위해 우선 공급권을 제한하기 때문에 실제 사업에 참여하는 조합이 얼마나 될지는 지켜봐야 한다는 분석이다. 택지 개발을 통한 공급은 수용을 통해 정부가 제시한 공급 숫자를 맞출 수 있지만 공공 직접 정비나 도심 공공 주택 복합 사업 대상 지역은 일정 정도 소유주 동의가 필수적이다.
사유재산 침해에 대한 우려도 적잖다. 정부는 공공 주도 공급 사업을 시행하는 데에서 주민 동의율을 낮춰 요건을 충족할 시 사업에 착수할 수 있도록 과반수로 기준을 낮췄다. 사업에 동의하지 않은 주민들이 있더라도 과반만 확보하면 의사와 관계없이 사업에 참여하게 되는 셈이다.
이번 정책으로 집값이 추가 상승할 것이라는 지적도 나온다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "정책 발표에 따라 개발 기대감이 커져 서울 등 전국이 개발 호재 대상이 됐다. 이로 인해 집값이 더 오르는 등 부작용이 발생할 우려도 있는 만큼 시장 상황을 예의 주시하면서 대응해야 할 것"이라고 내다봤다.
