"상계동, 은평구… 주목하라"
박종복 | 미소부동산연구원 원장
부동산 전문가이자 미소부동산연구원 대표 원장으로 부동산 부문 베스트셀러 <나도 강남빌딩 주인 될 수 있다> <그들은 왜 아파트를 팔았나>의 저자다. 단국대학교 행정법무대학원에 출강 했으며 약 350회 방송 출연을 한 국내 대표 부동산 전문가다.
그야말로 혼돈의 부동산 시장이다. 6.17 부동산 정책이 발표됐으나 세제 강화, 대출 규제 등 '징벌' 중심의 정책이 곳곳의 부작용을 초래하고 있다. 박종복 원장 역시 정부의 부동산 정책은 정책이 아닌 규제라고 목소리를 높였다. 집값을 잡기 위해 시작한 좋은 취지의 정책이지만 시장 원리를 외면했다는 지적도 잊지 않았다. 박종복 원장은 이럴 때일수록 부동산 시황을 예의 주시하고 투자에 대해 소극적인 자세를 취해야 한다고 말한다.
부동산 정책 발표, 어떻게 보나요? 대출과 매매를 규제하다 보니 서민들은 더 힘들어졌고 동종업계의 전문가들도 피해가 상당합니다. 호가는 있는데 거래는 활발하지 않아요. 사실상 부동산 정책 발표가 아니라 규제 발표입니다. 부동산 정책은 당초 부자 동네를 잡기 위해 시행됐습니다. 하지만 뚜껑을 열어보니 피해를 입는 것은 '내 집 마련'의 꿈을 잃은 무주택자 서민들이죠. 그렇다 보니 비규제지역의 수요가 급등하는 풍선효과 피해가 속속 생기고 있습니다. 정책이 단계별로 시행된다기보다는 조급하게 이뤄지고 있다고 생각합니다.
전세자금을 이용한 이른바 '갭투자' 규제도 큰 이슈였죠? 투기지역, 투기과열지구 내에서 시가 3억원을 초과하는 아파트를 신규 구입할 경우 전세대출 보증이 제한되고 전세대출 후 투기지역, 투기과열지구 내 시가 3억원 초가 아파트를 구입하면 받은 대출금을 즉시 회수당하는 것이 '갭투자' 규제 정책입니다. 하지만 현 대책만으로 갭투자를 완벽히 막기란 어려움이 있습니다. 갭투자는 전세자금대출을 활용하기도 하지만 보통 전세보증금을 승계해 주택을 매입하는 방식을 사용하기 때문입니다. 현시점에서 대출이 어렵다 보니 수요자들은 가용할 수 있는 현금으로 전세보증금을 승계해 아파트를 매입하는 실정입니다.
현시점을 고려해 부동산 투자에 주의해야 할 점이 있다면요? 6.17 부동산 정책 이후 많은 분이 비규제지역을 틈새시장이라 생각하고 있습니다. 이는 상당히 위험한 접근입니다. 비규제지역은 말 그대로 비규제지역일 뿐, 현시점에서 개발 호재를 예상하기란 어렵습니다. 섣불리 접근했다가 향후 규제지역으로 묶일 경우 손해가 자명합니다. 현재로서는 투자보다 부동산 시황을 예의 주시하는 것이 현명한 방법입니다.
향후 주목해야 할 지역이 있나요? 노후된 아파트촌의 주공아파트를 주목하세요. 주공아파트들이 상당히 저평가돼 있는데 눈여겨보는 것이 좋습니다. 송파, 강남, 잠실, 상계, 목동 등은 1980년대에 탄생한 아파트촌입니다. 잘 찾아보면 그중 3억~4억대 저가 아파트가 많습니다. 소액으로 구매했다가 재건축이 시작되면 가격이 급등할 겁니다. 지금으로서는 상계동, 은평구 등을 눈여겨보라고 말씀드리고 싶습니다.
청약주택 경쟁이 얼마나 더 심화될까요? 분양가상한제 때문에 청약에 대한 관심이 상당합니다. 서울 지역의 청약 아파트 절반 이상이 100대 1 경쟁률을 보이고 있습니다. 7월 28일 시행되는 분양가상한제로 분위기는 더욱 뜨거워질 것으로 보입니다. 경쟁 심화로 청약 당첨자들의 평균 가점도 높아지고 있죠. 이제 서울에서 청약으로 '내 집 마련'을 하기란 사실상 불가능해졌습니다. 무조건적으로 서울 아파트를 규제하는 것보다는 노후된 아파트를 재건축하고 그 지역에서 무주택 기간이 오래된 시민들에게 청약가점제를 주는 유연한 방법이 필요하지 않을까 생각해봅니다.
하반기 부동산 투자는 어떻게 접근해야 할까요? 자산을 어떻게 증식시킬까 하는 생각은 잠시 접어두는 게 좋습니다. 지금으로서는 위험한 발상입니다. 내가 가진 자산을 지키고 방어적인 태도로 부동산 시황을 지켜보며 하반기를 준비하길 바랍니다. 정책이 바뀐 만큼 세부적이고 구체적인 부동산 공부도 필수입니다. 직접 현장을 방문해 재개발 가능성 지역이나 노후된 아파트촌을 둘러보는 것도 적극적으로 추천하고 싶습니다.
부동산 투자 꿀팁 3
1 비규제지역의 접근을 주의하라
정부가 6.17 부동산 대책을 통해 공급보다는 수요가 많은 지역을 규제하고 대출과 세금을 강화했다. 그렇다 보니 규제에서 벗어난 지역의 수요가 급등하는 등 부동산 풍선효과 현상이 지속되고 있다. 현시점에서 비규제지역이 호재 지역인 양 매력적으로 느껴질 수 있지만 부동산 틈새시장은 아니다. 박종복 원장은 하반기 이후의 시장을 기다리라고 조언한다.
2 노후된 곳의 주공아파트를 주목하라
재건축 가능성이 있는 주공아파트를 눈여겨보는 것이 좋다. 일단 주거에 필요한 인프라가 구축돼 있고 신축 기간이 상당히 짧다는 이점이 있다. 현재 부동산을 좌지우지하는 것은 재건축이다. 재건축이 시작되면 아파트 값은 급등한다. 박종복 원장은 상계동, 노원동 등 건축 30~40년이 지난 노후된 아파트촌을 주목하라고 귀띔한다.
3 부동산 투자, 하반기를 노려라
코로나19 여파로 상권 흐름이 바뀌었고 6.17 부동산 정책으로 시민들의 혼란이 가중되고 있다. 혼돈의 시기에 조급하게 투자하는 것은 바람직하지 않다. 박종복 원장은 개개인의 자산을 지키는 식의 방어적인 태도로 하반기를 대비하라고 말한다. 바뀐 정책에 대해 실시간으로 이슈를 살피고 부동산 시장에 대한 전문적인 지식을 쌓아가는 것이 좋다.
