"무주택자는 청약, 다주택자는 매각"
김효선 | NH농협은행 부동산 수석위원
NH농협은행 WM사업부 All100자문센터 부동산 수석위원이다. 부동산 서적 <위기를 기회로 만드는 대한민국 부동산 부자들>을 발간했으며, 지식경제부 국책사업 책임연구원, 미래창조과학부장관 임명 도시계획/환경 분야 과학기술인 등 활발한 대외 활동을 펼치고 있다.
투자 타이밍을 노리기보다는 현재의 트렌드에 맞는 부동산을 찾는 것이 중요하다. 급변하는 투자 환경을 캐치하는 능력이 필요한 때다. 6.17 부동산 정책으로 시장이 혼란하지만 정책 기조는 당분간 유지될 것이다. 김효선 부동산 수석위원은 투자 기회를 잡을 수 있는 통찰력을 기르고 정부 정책에 따른 대책을 미리 세우는 것이 중요하다고 강조한다.
요즘 부동산 시장은 어떤가요? 잘나가는 부동산은 특정 지역에 한정됩니다. 각 소득 분야에 맞는 지역, 그 지역 안에서의 적절한 주택은 더욱 제한적이기 때문에 희소성은 높아지고 양극화가 심해질 겁니다. 급등 지역에 대해 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등으로 지정하는 정책을 발표했지만 투자 열기는 여전히 뜨겁습니다. 당분간은 특정 지역 내에서 가격 상승이 반복될 것으로 보입니다.
언택트 소비로 상권 흐름이 바뀌고 있습니다. 요즘이 투자 적기라고 할 수 있을까요? 주택의 재발견이 일어날 것이라는 전망이 나오고 있습니다. '홈코노미'로 인해 개인의 여가와 비즈니스 생활이 결합된 주거공간의 수요가 높아질 겁니다. 대형 면적, 펜트하우스 그리고 배달 전문 음식점을 위한 초소형 1층 임차 공간, 입지가 좋은 창고시설 등의 수요도 늘어날 겁니다. 트렌드의 변화를 고려해 시의적절한 부동산에 투자하는 것이 좋다고 봅니다.
부동산 투자에서 유의해야 할 점은 무엇인가요? 투자에 대한 성급함을 주의해야 합니다. 또한 남에게 얻는 투자 정보에 현혹되지 말아야 합니다. 개발 호재가 있는 지역 토지를 공동 매입한다거나 사업 진행 여부가 불투명한 지역주택조합과 과한 수익률을 보장하는 호텔 등에 투자하는 것이 대표적입니다.
수익형 부동산에 투자할 때 체크할 점은 무엇인가요? 상권에 맞고 안정적인 업종이 주변 시세에 맞는 임대료를 내는 것이 중요합니다. 임대료가 상승해야 매각할 때 매각 금액이 상승하고 시세 차익도 생길 수 있습니다. 따라서 이에 대한 제한 사항은 없는지 임대차 계약서 등도 꼼꼼히 확인해야 합니다. 환금성도 중요한 요소입니다. 매각하고 싶을 때 선뜻 살 사람이 있는지, 대중적인 부동산인지 확인해야 합니다.
6.17 부동산 대책 이후 시장 변화를 어떻게 예측하나요? 서울 한강을 중심으로 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 강북 3구(마포, 용산, 성동)의 급상승에 이어 도심권에서 외곽 방향으로 가격 상승이 이어졌고, 수도권과 세종, 대전 등의 지역으로 풍선효과가 나타났습니다. 강한 규제 때문에 다주택자 수요는 줄어들겠지만 내 집 마련을 희망하는 무주택자나 더 좋은 환경에서 거주하기 원하는 실수요자가 많아 서울 등 입지가 우수한 인기 지역, 청약이나 재개발 지구 등에는 수요가 집중될 것입니다. 경매를 통한 부동산 매입도 각광받을 전망입니다.
향후 주목할 만한 지역이 있다면요? 서울 3대 업무지구이자 도심권인 광화문·강남·여의도와 접근성이 좋은 지역, 다시 말해 교통 인프라가 우수한 지역입니다. 'GTX'가 개통된다면 수도권 교통 소외 지역이었던 의정부, 광운대역, 연신내 등과 신안산선 호재 지역인 금천구 지역, 8호선이 연장되는 구리역, 다산역 인근 지역은 주목할 만합니다. 주거용 서울 부동산을 기준으로는 3대 업무지구인 광화문, 여의도, 강남으로의 접근성이 뛰어난 지역이 좋습니다. 생활수준이 높아지면서 조망권과 숲세권이 주목받을 것이고 고령화 사회에 따른 병원권도 주목해볼 만합니다.
현 시점에서 무주택자, 다주택자를 위한 조언을 해주세요. 무주택자는 매입을 하고 싶어도 대출 강화로 살 수 없고, 다주택자는 매각을 하고 싶지만 세금이 너무 많이 나와서 팔지 못하는 상황입니다. 청약 점수가 높은 무주택자라면 올해 청약에 도전하는 것이 좋습니다. 아직 내 집 마련을 할 여력이 안 된다면 재정비 사업이 진행되는 곳에서 불편을 감수하고 조합원으로 거주하거나 장기적으로 살고 싶은 지역에서 전세로 거주하면서 향후 청약을 노려보세요. 다주택자라면 규제 강화를 대비해 주택 수를 미리 줄여나가기를 권장합니다. 자녀에게 증여하거나 양도 차익이 크지 않는 것을 우선 매각하거나, 상업용으로 활용 가능한 주택의 용도를 변경하는 등 상황에 따라 전략을 세우세요.
부동산 투자 꿀팁 3
1 교통 호재 이슈가 있는 지역을 주목하라
'좋은 입지'는 집값에 영향을 미치는 중요 요소로 교통, 학군, 생활편의시설, 조망 등이 잘 갖춰진 곳을 말한다. 특히 교통은 부동산을 선택하는 기준의 우선순위다. 서울 3대 업무지구이자 강남, 광화문, 여의도 등과의 접근성이 좋고 교통 인프라가 우수한 지역을 주목하자.
2 입지가 좋은 부동산에 투자하라
부동산 시세보다 저렴하게 구입하면 리스크를 감소할 수 있지만 부동산 시세가 폭락할 경우 손해를 보기 십상이다. 무엇보다 입지 조건이 좋은 지역의 부동산에 투자하는 것이 좋다. 코로나19 여파로 산업이 급변하고 부동산 시장의 패러다임이 완전히 달라졌다는 사실을 인지해야 한다.
3 주택 소유 유무에 따른 전략을 세우자
무주택자 중 청약 점수가 높다면 올해 청약에 도전하는 것이 좋다. 청약이 여의치 않다면 가능한 현금 범위에서 최상의 입지를 선택해 내 집 마련을 준비하자. 다주택자의 경우 자녀에게 미리 증여하거나 양도 차익이 크지 않은 것을 우선 매각하거나, 상업용으로 활용 가능한 주택은 용도 변경하는 것이 좋다.
