“순간의 선택이 평생을 좌우한다!” 이 말은 빌딩 투자에도 딱 들어맞는다. 빌딩 투자를 계획하는 사람은 ‘얼마의 예산으로, 어느 지역에, 어느 정도 수익률의 빌딩을 구입할까’ 하는 고민을 가장 먼저 할 것이다. 그런데 더 중요한 것은 미래에는 어느 지역의 빌딩이 최소 3대 후손까지 먹여 살릴 수 있을지 파악하는 일이다. 즉, 미래 가치가 있는 지역의 빌딩에 투자해야 한다는 뜻이다. 어느 지역 빌딩을 구입하느냐는 일생일대의 매우 중요한, 평생을 좌우하는 선택이다.
필자가 부동산업계에 진출한 시점인 1995년부터 현재까지의 경험과 데이터를 중심으로 지역에 따른 가격 상승 폭을 분석해 빌딩 가치의 변화를 살펴보았다. 1990년대 서울의 상권은 지하철역을 중심으로 형성됐다. 서울의 8대 상권으로 꼽히는 강남역, 잠실새내역(구 신천역), 건대입구역, 종로3가역, 신촌역, 영등포역, 서울대입구역, 사당역 인근 지역이 인기를 끌며 상가 임대료와 권리금이 높게 형성돼 있었다. 당시 8대 상권 지역의 유동 인구는 한마디로 폭발적이었다. 그래서 빌딩을 구입하려는 사람들은 미래 가치나 가격 등을 따지지 않은 채 ‘유동 인구가 많으니 세입자가 임대료를 체납할 일은 없겠지’라는 단순한 생각으로 8대 상권 지역의 빌딩을 사들였다.
1995년만 해도 젊은 층의 유동 인구가 많은 지역이 인기였지만, 1997년 정부가 IMF에 구제금융을 요청한 외환 위기 이후 서서히 상권과 빌딩 가격 상승 지역에 변화가 생기기 시작했다. 젊은 층을 상대로 하는 지역은 경기에 민감하기 때문에 불황기에는 소비가 급격히 줄어든다. 특히 경제력 없는 학생들은 불경기에 부모에게 받은 용돈만으로는 여유 있게 쓰기 어렵고, 자신이 힘들게 아르바이트해 모은 돈은 쉽게 사용하지 않는다. 이런 현상은 상가의 영업 매출 감소로 이어져 임대료 연체가 발생한다. 결국 서울의 8대 상권 중 빌딩 투자 우량 지역에 지각변동이 생기기 시작했다. 영등포역, 서울대입구역, 사당역 인근은 특별한 개발 호재나 상권 변화가 없어 가격 상승에 한계를 보였고 이태원역, 압구정역, 홍대입구역 주변 지역이 새롭게 인기를 끌면서 빌딩 가격과 임대료 상승의 견인차 역할을 했다. 이전까지는 역세권 위주로 상권과 빌딩 가격이 형성됐다면, 이제 ‘○○ 거리’라고 불리는 지역이 미래의 빌딩 가치를 판단하는 중요한 요소로 꼽히게 됐다.
그렇다면 미래 가치가 높고 유망한 지역은 어디일까? 바로 양재천 카페 거리와 압구정 로데오 거리다. 강남을 모르는 사람이나 조금 아는 사람은 뜬금없이 상권이 활발하지 않아 보이는 지역을 추천하냐며 고개를 갸우뚱할 것이다. 그렇다면 가로수길, 서울숲과 홍대 인근 지역을 생각해보자. 10여 년 전에는 이 지역들이 어떠했는가? 일반인의 시선으로 보면 그다지 좋지 않은 상권이었다. 그렇지만 지금은 이 지역의 빌딩을 그때 당시의 예산으로 구입한다는 것은 상상도 못할 일이다. 그렇다. 일반인이 상권이 좋아졌다고 생각할 시점이면 이미 늦었든지, 막차를 탔다고 생각하면 된다. 구입할 엄두가 나지 않을 정도로 이미 가격이 많이 올랐을 것이다. 훌륭한 부동산 재테크란 적은 예산으로 빠르고 큰 효과를 보는 것이다. 그렇다면 어떤 지역의 빌딩을 사야 할까? 누구나 알 만한 부자 동네의 소외된 지역을 공략해야 한다. 강남구, 서초구, 송파구 같은 부자 동네의 변두리를 유심히 살펴보면 눈에 들어오는 지역이 있을 것이다. 물론 지금 그곳은 주택들만 모여 있어서 ‘아니 이런 곳의 빌딩을 구입하면 제대로 임대나 되겠어?’라고 느낄 수 있다. 그런데 바로 그런 안목 때문에 지금까지 빌딩을 한 채도 소유하지 못하고, 별 볼일 없는 지역의 부동산 상품에 투자했는지도 모른다.
강남구에서도 개포동 일대, 서초구의 양재동 일대, 경기권에서는 성남시 복정역 인근 지역을 반드시 눈여겨봐야 한다. 특히 복정역 인근은 행정구역상 성남시지만 서울시 송파구와 바로 붙어 있기 때문에 성남시 부동산 가격으로 서울시 송파구의 빌딩을 구입한 효과를 얻을 수 있다. 이렇듯 비싼 지역의 소외된 곳에 자리한 면적이 넓은 건물을 구입하는 것이 중요하다. 그 위치의 땅은 절대 우리를 배반하지 않을 것이다. 양재천 카페 거리는 개포동 주공아파트 재건축, 신분당선 연장 등의 호재로 발전 가능성이 크다. 압구정 로데오 거리 역시 현대아파트와 한양아파트의 재건축 움직임으로 다시 한 번 호황을 누릴 가능성이 높다.
글쓴이 박종복
20년 경력의 미소빌딩연구소 원장으로 업계에서 ‘빌딩 박사’로 손꼽힌다. 가수 이승철, 농구 선수 서장훈을 비롯한 스타들의 빌딩 매매를 담당했으며 최근 부동산 투자 노하우를 담은 책 <빌딩 박사 박종복의 나도 강남 빌딩 주인 될 수 있다> <그들은 왜 아파트를 팔았나?>를 출간, 부동산 컨설팅에 앞장서고 있다.
