‘법원 경매’라 하면 지루한 소유권 이전 과정과 불미스러운 사연 등 웬만해서는 얽히고 싶지 않은 이미지부터 떠올리는 사람이 많다. 어쩌면 경매는 부동산을 팔고 싶은 사람에게, 또 사고 싶은 사람에게 가장 적합한 도구인지도 모른다. ‘경매 홀로서기’를 준비하는 사람이라면 법원 경매 사이트를 눈여겨볼 것을 권한다. 주인을 찾지 못한 부동산이 당신을 기다리고 있을지도 모른다. 마치 ‘흙 속의 진주’를 발견한 것 같은 기쁨을 누릴 수 있을 것이다.
그 때문일까? 요즘 들어 특히 법원 경매로 부동산을 장만하려는 사람이 늘고 있다. 하지만 경매 자체가 그리 녹록한 투자 방법은 아니다. 기본적인 지식 없이 섣불리 뛰어들었다가는 이익은커녕 손해를 보기 십상이다. 그중에서도 가장 간과하기 쉬운 것이 관리비 납부에 대한 부분이다. 대법원의 판례에 따르면 전기요금, 수도요금, 도시가스 사용료 등이 체납된 경우, 낙찰자는 이에 대해 아무런 의무가 없다. 즉 새로 낙찰 받은 사람이 밀린 전기요금을 부담하지 않는 게 원칙이다. 하지만 이건 어디까지나 법과 원칙에 한해서이지, 현실은 완전히 다르다.
온갖 관리비가 체납된 아파트를 낙찰 받은 사람이 있다고 해보자. 당장 들어가 살기 위해서는 전기와 가스, 수도가 공급돼야만 한다. 하지만 관리비가 체납된 상태에서는 전기나 수돗물, 가스를 공급받을 수 없다. 이런 상황에서 전 주인을 찾아가 하소연한들 순순히 밀린 관리비를 내놓을까? 욕이나 먹지 않으면 다행이다. 결국 낙찰자가 울며 겨자 먹기로 밀린 관리비를 처리할 수밖에 없다. 특히 다가구나 다세대주택 같은 살림집은 으레 공과금 체납 고지서를 받아드는 게 수순일 정도다.
간혹 벌어지는 일이지만 주인에게서 해코지를 당하는 경우까지 있다. 인터폰, 변기를 죄다 깨부수고 나가거나 심지어 하수구에 모래를 쏟아붓는 사람도 있다. 그래서 경매는 최소한 시세보다 20% 싸게 낙찰 받아야 한다. 10% 정도 들어가는 추가 비용까지 고려해야 하는 것이다. 그래야 투자 금액의 10%라도 남길 수 있다.
감정가가 22억원인 압구정동 현대아파트가 22억 6천만원에 낙찰된 사례가 있었다. 당시 같은 단지에 급매로 21억 5천만원에 나온 물건도 있었는데 말이다. 이럴 바에는 경매가 아닌 급매물을 사는 게 이익이다. 26명이나 되는 사람이 경매에 뛰어들면서 과열된 분위기가 어처구니없는 낙찰가를 만들어낸 사례다.
이렇게 경매는 무조건 싸다고 생각하는 것도 금물이다. 경매로 나온 물건 중 관심 있는 부동산이 있다면 인근의 부동산 중개소를 최소한 5~10곳은 다녀보며 현장 조사에 나서야 한다. 중개소마다 시세가 모두 다르기 때문이다. 직접 발품을 팔아 평균치를 구해야 비로소 진짜 시세를 파악할 수 있다. 급매가가 시세도 아니고, 운 좋게 비싼 값에 팔린 경우도 시세가 아니다.
경매로 나온 부동산 중 가장 접근하기 쉬운 상품은 토지다. 토지는 일단 주거용 부동산에 비해 경쟁률이 낮다. 다만 주의해야 할 것은 ‘공동 투자’이다. 토지 투자는 중·장기적으로 묻어놓는 개념이므로 단기 수익을 거두기 어렵기 때문이다. 공동 투자의 경우 처분 시기와 판매가 등에 대한 합의를 이루기가 결코 쉽지 않다. 땅값이 오르기를 기대하며 기다려야 하는데, 개발이 그리 쉽게 진행되는 것도 아니다. 때로는 낙찰가율을 두고 서로 얼마를 쓰자며 싸우는 경우도 있다. 법원 경매장에서 동업자끼리 싸우는 풍경이 잦은 이유다.
글쓴이 박종복 원장은…
20년 경력의 미소부동산연구센터 원장으로 업계에서 ‘빌딩 박사’로 손꼽힌다. 가수 이승철, 농구선수 서장훈을 비롯한 스타들의 빌딩 매매를 담당했으며 최근 부동산 투자 노하우를 담은 책 <빌딩 박사 박종복의 나도 강남 빌딩 주인 될 수 있다>를 출간, 부동산 컨설팅에 앞장서고 있다.
