40대 매수 주체 ‘똘똘한 한 채 갈아타자’
“그때 서울 아파트를 사지 않았던 것에 땅을 쳤어요. “결국 부동산은 오르는 대상이군요.” 최근 여러 사람을 통해 들었던 이야기다.
미국의 금리가 큰 폭으로 오를 수 있다는 불안감으로 ‘거래 절벽’까지 나타났던 서울 아파트 시장의 경우 강남은 3월, 서울 전체로는 4월부터 반전되며 오르기 시작했다. 지금의 상승세는 2020~2021년에 나타났던 패닉 바잉 양상과는 약간 다르다. 당시엔 30대가 ‘영끌’ 대출을 받아 상승을 주도했다면, 지금은 40대가 매수 주체로 부상하면서 실수요 목적이 강하다. 똘똘한 한 채를 위해 상급지로 갈아타거나 구입하는 중이다. 가장 큰 이유라면 미국 금리 인상에 대한 불확실성이 걷혔으며, 서울 아파트의 임대 매물이 부족해진 데 있다. 전세 가격이 오르자 서울과 서울 인근 지역에서의 매수로 방향을 튼 실수요자들이 주류를 이룬다. 여기에 지방에서의 수요까지 가세하며 나타난 서울 아파트 시장의 반전에 화들짝 놀란 정부가 대출 조이기에 들어갔다. 울고 싶은데 뺨을 때린 형국의 단기 급등에 따른 가격 피로감이 어우러지며 잠시 쉬어 가는 국면이 이어질 수 있다. 그러나 공급 확대가 아닌 대출 규제만으로는 근본적인 대책이 되기 어렵다. 이에 따라 앞으로 2~3년 정도 서울을 포함한 수도권 지역은 내리기보다는 오를 가능성, 안정적인 모습보다는 불안해질 가능성이 물밑에 잠재된 형국이라 단기적 관점보다는 긴 호흡으로 시장을 바라보며 대응해가는 안목이 요구된다.
왜 서울의 고가 신축 아파트들이 가격 상승을 주도할까
강남 3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구) 지역을 중심으로 구축 아파트에 비해 주거 여건이 좋은 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축 아파트)’ 현상이 트렌드로 자리 잡고 있다. 코로나19 사태 때 의료 시스템이 열악한 남미 부자들을 중심으로 고급 별장 건축 붐이 일었다. 언뜻 이해되지 않아 왜 그런지 물었더니 자칫 돈을 다 못 쓰고 죽으면 억울하니까 살아 있을 때 누리겠다는 게 이유라고 해 웃었던 적이 있다. 마찬가지 현상이 우리에게도 나타나고 있는 것으로 여겨진다. 저출생으로 인구가 감소하는 데 따른 미래의 불확실성이 생겨나자 일자리와 편의 시설이 풍부해 상대적으로 타격을 덜 입을 수 있는 곳에서 현재를 살고자 하는 심리가 자리 잡아가기 시작했다고 본다.
이러한 관점을 바탕으로 왜 비싼 곳이 더 오르고 있는지 분석해보자. ▶한강 변의 관광자원화 및 희소성 부각으로 한강 뷰 아파트의 인기가 높아졌다. ▶신규 택지를 공급할 수 있는 곳이 많지 않아 재건축이 인기를 누렸으나 공사비 급등으로 수익성이 하락했다. ▶다주택자의 경우 한시적으로 다주택자 중과세 유예가 이뤄지는 때를 기회로 똘똘한 한 채로 돌아서려는 욕구가 커졌다. 그 결과 수도권과 비수도권, 서울과 비서울, 심지어 강남 내에서도 한강이 보이는지 아닌지 등의 선호도에 따른 차별화와 양극화가 진행 중이다. 전세 사기 사태의 여파로 빌라, 오피스텔 같은 비아파트 주거 시장은 아직 제대로 살아나지 못한 형국이라 주택 유형의 차별화 또한 많이 벌어져 있다.
지금이라도 서울 주요 입지에 있는 아파트를 추격 매수해야 할까
당연히 아니다. 우리나라 전체 주택 수가 1,500만 호 정도인데 최근 주택 가격이 급등한 이들 지역의 주택 수는 30만 호 정도에 불과하다. 다수의 추격 매수가 현실적으로 가능하지도 않다. 자금 여력을 살펴 합리적인 선택을 해야만 하는데 우리의 부모 세대들처럼 모든 여력을 집중시켜 부동산에 ‘몰빵’하는 것은 추천하지 않는다.
우리나라 부동산 시장에서 반복돼온 특징을 들라면 상위 시장부터 움직이는 방식으로 서울 찍고, 경기·인천 찍고, 천안·대전 찍고 식의 동심원 모습처럼 퍼져나간다는 것이다. 따라서 오로지 인서울이 답이다라는 식으로 추격 매수를 하기보다 생활 반경 등을 두루두루 고려해 선택하는 것이 바람직하다. 예컨대 서울의 강남이나 광화문, 여의도 등 대표적 업무 지역으로 이어지는 교통 연계성이 좋은 입지를 살펴보자.
준서울권으로 분류되는데 판교·하남·김포·남양주·수원 영통·화성·광명 등 신도시, 대기업이 있어 일자리가 풍부한 곳, 쾌적한 주거 여건을 지닌 신도시로 조성돼 중산층이 모여드는 곳 등은 수요가 안정적인 편이다. 보통 지하철이 개통되면 집값이 20% 전후로 상승해왔기에 수도권 광역급행철도(GTX) 등 교통 호재가 있는 곳들도 눈여겨볼 만하다. 가격 상승 여력 때문만이 아니라 교통 여건이 편해지면서 주거 여건이 좋아지기 때문이다. 22대 국회에서 김포와 서울 통합 관련 특별법이 재발의됐다. 서울의 광역화가 계속 시도되고 있으며, 김포가 서울로 통합될 경우 서울 인근 다른 지역들도 계속 편입될 기반이 된다. 정리하면 서울과 비서울로 나누는 2분법은 점차 의미가 없어지며 해당 입지의 인프라가 중시될 것으로 전망된다.
지방은 전반적으로 얼어붙어 있으나 내년 상반기 무렵부터 천안과 대전 등 서울과 인접한 지역을 중심으로 점차 온기가 퍼질 것으로 여겨진다. 몇 년 전 패닉 바잉 당시 ‘대대광(대구·대전·광주)’으로 불리며 지방 투자 열풍이 불었던 것을 감안할 때 여전히 잠재된 수요가 있다. 광역 대도시들을 살펴보면 서울에서와 마찬가지로 부자들이 특정 지역을 선호하는데 그곳이 부촌화되는 현상에 주목하자. 부산은 동래구와 해운대구, 대구는 수성구, 대전은 서구와 유성구, 광주는 서구 등 외지인 입장에서도 어느 곳이 부촌으로 자리 잡아가는지 각인된 곳들이 있다. 이들 지역은 인프라가 집중돼 살기 좋은 특성을 지닌 곳이라 해당 지역이나 인근 지역을 선택하는 것도 괜찮은 방법이다. 이 밖의 곳들이라고 해도 지방균형발전 정책은 계속 이어질 것이기에 젊은 층이 유입되거나 떠나지 않을 수 있는 일자리가 많은 핵심 지역을 압축해간다면 큰 무리가 없을 것으로 기대된다.
총부채원리금상환비율(DSR)이란?
대출자의 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눠 산출하는 지표다. 총부채상환비율(DTI)은 원금 상환액 중 주택담보대출 원금 상환액만 포함하는 점에서 총부채원리금상환비율(DSR)과 다르다. 현재 시행 중인 2단계 스트레스 DSR는 주택담보대출에 가산 금리를 수도권은 1.2%p, 비수도권은 0.75%p를 적용해 대출 가능 한도를 줄이는 것이다. 연 소득이 6,000만원인 직장인이 9억원 주택에 대해 30년 만기, 변동 금리 연 4%로 대출을 받는다고 해보자. 수도권에서의 대출금 한도는 3억 6,400만원, 비수도권의 대출 한도는 3억 8,300만원이다.
인구 감소가 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 알아보자
통계청의 <장래인구추계>에 따르면 2032년 인구수는 2022년 대비 1% 감소하지만, 같은 기간 가구 수는 8.6% 증가할 것으로 예상된다. 주택 시장을 안정화하기 위해서는 2032년까지 매년 39만 가구의 신규 주택을 공급해야 하는 실정이다.
다만 늘어나는 가구 유형을 따져보면 부모와 자녀로 구성된 3~4인 가구가 주가 아니다. 결혼을 주저하거나 미루는 젊은 세대와 고령화에 따른 노인 단독 가구가 상당수를 차지한다. 지금도 3가구 중 1가구가 단독 세대인데 앞으로 더 늘어난다는 이야기다. 따라서 소형 주택에 대한 수요가 증가할 것이고, 혼자 살면 가족의 도움을 받기 어려우므로 집을 나서면 편의 시설이 잘 갖춰진 곳 등 살기에 편리해야 한다. 직주근접, 역세권, 대단지, 신축, 주변에 상업 시설이 풍부한 것을 의미하는 슬세권(슬리퍼＋세권), 대형 쇼핑몰이 인접해 있는 몰세권, 대형 병원이 가까운 병세권 등이 계속 각광을 받으며 수요가 이어질 것이란 것이 다수 전문가의 공통된 견해다.
혼돈 상태에 빠진 전월세 시장
전세 사기 여파로 빌라·오피스텔 등 비아파트 기피 현상이 쉽사리 풀리지 않고 있다. 은행들이 갭 투자에 활용될 수 있는 조건부 전세자금 대출을 중단하면서 신규 출회 가능한 전세 물량마저 충분하지 못한 형국이다.
변수가 생기지 않는 한 앞으로 2~3년 정도 수도권 아파트의 전월세 가격이 오르면서 실수요자의 주거 불안이 좀 더 심화될 전망이다. 기존 주택 매입을 고려해볼 수도 있고, 청약 가점이 높은 무주택자라면 청약 시장에서 공급되는 신규 물량을 노려볼 수도 있다. 재건축·재개발 규제 완화, 3기 신도시 조기 착공, 개발제한구역(그린벨트) 해제 등을 통한 공급 물량이 예정돼 있다. 주택 매수 계획이 당장 없다면 수도권에서 현재 2년 연장이 가능한 경우 연장하고, 신규 계약하는 경우 연장을 감안해 4년간 거주할 수 있는 곳을 위주로 대응해보자.
