바뀌는 정책 어떤 게 있나
서울과 과천·성남(분당·수정)·하남·광명을 제외한 전 지역에서 규제 지역 지정이 해제된 상태다. 비규제 지역이 되면 대출 및 양도세 비과세 요건인 세금 규제가 대폭 완화되고, 주택 취득 시 자금 조달 및 입주 계획 신고 의무가 사라지는 등 주택 구입 여건이 편해진다. 대출을 살펴보면 주택담보대출비율(LTV)이 최대 70%까지 적용된다. 단 생애 최초 주택 구입 가구의 LTV 상한은 80%다. 다주택자도 주택 수에 상관없이 최대 60% LTV를 적용받아 비규제 지역 내의 아파트를 살 수 있다. 이 때문에 1주택자이지만 다른 곳으로 옮기려는 이들에겐 우호적인 여건이 조성됐다고 여겨진다. 참고로 총부채상환비율(DTI)은 최대 60%까지 허용된다.
양도소득세의 경우 조정 대상 지역의 2주택자는 기존 세율에 20%p, 3주택자는 30%p를 더(중과) 내야 한다. 규제 지역 해제가 되면 일반 세율을 적용받으며, 종합부동산세 추가 과세 대상에서도 빠진다. 장기보유특별공제 혜택 또한 커진다. 3년 이상 보유했다면 다주택자 장기보유특별공제가 최대 30%, 1주택자의 경우 최대 80%까지 가능해진다. 다주택의 보유 부담이 줄어드는 만큼 급매물이 줄어드는 효과를 불러올 수 있다.
이 밖에도 주택 분양권 전매 제한이 사라지며 청약 1순위 자격 조건도 완화된다. 해당 지역 거주자 우선 공급 등 규제를 받지 않아 지역에 상관없이 청약 1순위 자격이 되는 등 청약 규제가 완화된다. 투기과열지구에 적용되던 재건축사업 조합원당 주택 공급 수 제한, 재건축·재개발 조합원 지위 양도 제한, 정비사업 분양주택 재당첨 제한(5년) 등도 사라져 정비사업 투자 여건도 좋아진다. 재당첨 및 분양권 전매 제한 등 청약 규제 또한 풀린다.
서울 등 여전히 규제가 풀리지 않은 지역에서도 달라지는 것들이 있다. 1주택자·무주택자의 LTV가 50%로 일괄 적용되며 15억원 이상 아파트에 대한 담보대출이 가능해진다. 그러나 2주택 이상은 가격과 상관없이 계속 담보대출이 되지 않는다. 그리고 내년부터는 주택 청약에서 무순위 청약은 거주 지역 요건을 폐지해 청약 대상자를 확대하기로 했다. 예비 당첨자 범위를 세대수의 40% 이상에서 500% 이상으로 늘리고 예비 당첨자 명단 파기 시점도 최초 계약일 60일 이후에서 180일로 연장한다. 미계약분을 줄이기 위함이다.
서민·실수요자를 대상으로 하는 우대 대출 한도는 4억원에서 6억원으로 확대되고, 청년 전세 특례 보증 한도는 1억원에서 2억원으로 늘린다. 금리 인상기라는 점을 고려해 주거 안전망 강화를 위해 상대적으로 낮은 대출금리가 예상되는 특례보금자리론이 내년부터 운영된다. 기존 보금자리론에 안심전환대출(주택 가격 6억원 이내·대출 한도 3억 6,000만원)과 적격대출(9억원 이내·한도 5억원)을 통합한 상품이다. 소득 등 제시 조건에 부합되는 이들에겐 가장 유리한 대출 상품으로 여겨진다.
생애 최초 주택 구입자에 대해 최대 200만원까지 취득세를 감면해주고 있다. 3개월 이내에 입주하지 않으면 취득세를 추징하도록 한 규정을 개선해 기존 임대차 권리관계에 따른 입주 지연은 예외로 보는 조항을 추가할 예정이다. 하지만 부동산 시장은 단지 정책만으로 움직이지 않는다. 수요와 공급 균형, 유동성의 증감, 금리, 경기, 세금, 투자 심리, 정책 등이 어우러지면서 추세를 형성해나간다. 내년 초까지는 대출금리가 계속 오를 가능성과 함께 소득수준별 대출 규제인 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 계속 유지된다. 이 같은 여건을 고려해볼 때 시장의 급격한 반전보다는 경착륙을 막는 선에서 정책의 효과를 발휘할 가능성이 높다. 따라서 실수요자라도 조급해하기보다는 미국의 금리 인상 추이를 살펴보며 급매물 위주의 전략을 짜는 것이 안전한 시기다.
조혜경 칼럼니스트
부동산 컨설팅 회사 ‘RE멤버스’ 연구홍보팀장으로 일했으며, 저서로는 <출퇴근 30분 재테크> <경제 홈스쿨링> <요즘 애들을 위한 슬기로운 재테크 생활> 등이 있다.
