천정부지 ‘부동산’, 하반기에는?
가격이 오르지 않은 지역을 찾기 힘들었던 상반기 부동산 시장. 6월 말 KB국민은행 통계에 따르면 6월 수도권 아파트 평균 매매가격은 7억 1,184만원으로 지난 5월 6억 9,652만원보다 1,532만원 올라 7억원을 돌파했다. 한국부동산원에 따르면 수도권 아파트 매매가격은 6월 넷째 주에 전주 대비 0.35% 상승해 관련 통계를 집계한 2012년 5월 이래 최고치를 기록했다.
하지만 가진 자들만의 재테크 수단으로 불리는 부동산에도 변수는 있다. 정부가 부동산 정책과 관련해 올해 하반기부터 많은 변화를 주기 때문. 부동산 세제 제도를 살펴보면 일단 부동산 보유세가 줄어든다. 보유세란 재산세와 종부세를 말하는 것이다. 재산세에는 지방교육세가 20% 추가되고 도시계획세도 재산세 과표기준에 0.14%로 부과된다. 종부세에도 20%의 농어촌특별세가 가산된다.
재산세의 경우 정부와 여당은 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택자를 대상으로 올해부터 2023년까지 3년 동안 기존보다 0.05%p 인하된 특례세율을 적용하기로 했다. 재산세는 공시가격 기준 ▲1억원 이하는 0.05% ▲1억~2억 5,000만원 0.1% ▲2억 5,000만~5억원 0.2% ▲5억~9억원 0.35%의 세율이 각각 적용된다. 재산세 과세기준일은 6월 1일이다.
여당은 1가구 1주택자의 경우 종합부동산세 (종부세) 과세기준도 공시가 기준 9억원에서 ‘상위 2%’로 바꾸고 1주택자의 양도세 비과세 기준 역시 실거래가 9억원에서 12억원으로 높이기로 당론을 결정했다. 대신 장기보유특별공제율은 양도차익에 비례해 줄이기로 했다. 하지만 종부세의 경우 ‘공시가 상위 2%’ 기준이 불명확해 조세법률주의에 어긋난다는 지적이 일고 있다.
다주택자들의 양도세는 지난 6월부터 강화됐다. 규제 지역 내 2주택 보유자의 경우 기본세율(6~42%)에 붙는 양도세 중과세율이 현행 10%p에서 20%p로 상향됐다. 3주택 이상 보유자는 20%p에서 30%p까지 올랐다. 3주택 이상을 보유하다 10억원 이상 차익을 거뒀다면 최고 75%의 세금을 내도록 바뀌었다. 보유세가 낮아지고 양도세가 늘어났으니 부동산을 팔려는 사람들은 줄어들고 사려는 사람들은 늘어날 가능성이 높다. 그렇다면 당분간 집값은 상승할 것이고 올해 하반기에라도 집을 사는 것이 올바른 선택일 수 있다.
살펴봐야 할 대출 규제
정부는 7월 1일부터 과도한 대출 방지를 위해 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 적용 대상을 확대하기로 했다. 전체 규제지역(투기지역·투기과열지구· 조정대상지역)의 시가 6억원 초과 주택과 연 소득과 관계없이 1억원을 초과해 신용대출을 받는 경우에 적용된다. DSR은 대출 심사 때 개인의 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 계산하는 지표로 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 사실상 모든 대출이 포함된다.
기존에는 주택담보대출의 경우 연간 은행에 갚는 이자와 원리금을 연 소득으로 나눈 총부채상환비율(DTI) 규제가 적용됐다. 이는 소득 수준에 따라 주택담보대출을 제한하는 방식으로, DTI 40% 규제는 이자와 원리금 납부액 합이 소득의 40%를 넘으면 대출을 받을 수 없다는 뜻이다. 이에 사람들이 DTI 규제를 피해 신용대출로 추가 주택자금을 마련하기 시작하자 좀 더 체계적으로 가계대출 위험성을 관리하기 위해 도입한 개념이 DSR이다.
이전까지는 규제지역에서 9억원 넘는 집을 살 때만 DSR 규제가 적용됐는데 7월 1일부터는 6억원 이상부터로 확대 적용된다. 또 1억원 이상 신용대출의 경우 차주(개인) 단위 DSR 40% 규제를 받는다.
향후 금리가 오른다면 내야 할 이자도 늘어난다. 하반기부터 한국은행이 금리 인상에 나설 것이 유력해 DSR 기준 대출한도 역시 계속 줄어들 것이라는 전망이 지배적이다. 기존 대출 금액을 늘리는 경우에도 바뀐 DSR 규제가 적용된다는 점을 유의할 것.
하반기부터 서민과 실수요자에 대해서는 대출 규제를 일부 완화했다. 정부는 우대 조건을 충족하는 무주택 서민이 집을 살 경우 주택담보인정비율(LTV) 규제를 소폭 완화해주고 있다. LTV는 전체 집값 대비 대출의 비중이다. 현행 LTV 규제로는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등이 있다.
서울 15개구와 세종시는 투기지역이고 서울 전역 및 수도권 주요 도시, 주요 광역시 중심지는 투기과열지구다. 투기과열지구와 조정대상지역은 주택가격에 따라 LTV 규제가 차등 적용된다.
투기과열지구는 9억원까지는 40%, 9억~15억원 구간은 20%가 적용되고 15억원 이상은 0%다. 조정대상지역에서는 9억원까지는 50%, 9억~15억원 구간은 30%가 적용된다. 다만 규제지역이더라도 일정 금액 이하 주택을 구매할 경우 LTV 한도를 늘려준다.
상반기까지 정부는 투기과열지구의 경우 6억원 미만 주택구입 시 LTV 50%, 조정대상지역은 5억원 이하 주택구입 시 LTV 60%까지 허용해줬다. 무주택 서민을 대상으로 LTV 한도를 더 높여주고 우대 혜택이 적용되는 주택가격 한도도 높였다.
이에 투기과열지구에서는 LTV 한도가 6억원까지는 60%, 6억~9억원까지는 50%가 적용된다. 조정지역은 5억원까지 70%, 5억~8억원 구간은 60%가 적용된다. 다만 총 대출한도는 4억원으로 제한한다.
또 신혼부부 등 주거 취약계층의 지원이 확대된다. 부부합산 소득이 7,000만원 이하고 6억원 이하 주택을 구입할 예정이라면 정부 정책금융인 보금자리론을 활용하는 게 좋다. LTV 규제가 70%까지 가능하고 대출이자도 시중은행 대출보다 저렴하기 때문. 보금자리론 대출한도도 기존 3억원에서 3억6,000만원까지 늘어난다. 기존에는 30년 만기 대출이었는데 하반기부터는 40년 만기도 가능해 부담을 줄인 것.
대출 금리는 대출 만기에 따라 연 2.70%(만기 10년)∼3.00%(만기 40년) 수준이고 온라인으로 신청하면 추가로 0.1%p 낮출 수 있다. 만약 부부합산 소득이 6,000만원이하라면 디딤돌대출도 살펴보는 게 좋다. 디딤돌대출은 대출금리가 연 1.85~2.40% 수준으로 보금자리론보다 더 싸다.
신혼부부는 1.55~2.10%로 더 낮다. 디딤돌대출은 세대원 전부 무주택이고 구매하려는 주택가격이 5억원 이하이면서 전용면적이 85㎡를 초과하지 않는 경우 신청할 수 있다. 하반기부터는 기존 2억원에서 2억 5,000만원으로 한도가 늘었고 신혼부부는 2억 7,000만원, 자녀가 2명 이상일 경우 3억 1,000만원까지 가능하다.
3기 신도시 분양과 청약
모아둔 돈이 적다면 시세보다 싼 값에 분양하는 청약이 해답이 될 수 있다. 이미 사람들은 아파트 청약이 ‘로또’라는 것을 알고 있다. 올해 상반기 서울에 공급된 아파트의 평균 청약 경쟁률은 124.7대 1로 반기 기준 역대 최고치다.
청약은 정부가 짓는 공공주택을 분양받는 공공분양 청약과 재건축 단지에서 조합원 물량 외에 추가로 지어지는 물량을 분양받는 일반분양 청약으로 나뉜다.
하반기에도 서울을 비롯한 수도권과 지방에서는 재건축 단지에서 나오는 일반분양이 이뤄질 예정이다. 서울의 경우 올해 상반기(1만 2,140가구)와 비슷한 총 1만 2,802가구가 하반기에 입주 예정이다. 강남구 일원동 ‘디에이치자이개포’(1,996가구)를 시작으로 노원구 공릉동 ‘태릉해링턴플레이스’(1,308가구), 송파구 거여동 ‘위례포레샤인17단지’(1,282가구), 강동구 고덕강일지구 ‘e편한세상 강일 어반브릿지’(593가구), ‘래미안 원펜타스’(263가구) 등이 진행되고 ‘디에이치 방배’(방배5구역)와 ‘아크로 파크브릿지’(방배6구역), ‘봉천 4-1-2구역 힐스테이트(가칭)’, ‘이문1구역 래미안’, ‘서대문 영천 반도유보라(가칭)’ 등도 눈여겨봐야 한다.
경기도에서는 ‘안양 프라우드힐’, ‘포천 태봉공원 푸르지오(가칭)’, ‘의정부 리듬시티 더샵(가칭)’ 등이 분양 예정이다. 청년·신혼부부들이라면 하반기부터 시작되는 사전청약을 눈여겨볼 필요가 있다. 사전청약은 본청약 1~2년 전에 일부 물량에 대해 미리 청약을 진행하는 제도로 서울에서 가까운 3기 신도시를 포함한 수도권 공공택지에서 진행된다.
9월 10일부터는 부정한 방법으로 주택을 공급받으면 계약은 반드시 취소하도록 관련법이 개정된다. 종전에는 부정한 방법으로 체결된 주택공급계약을 ‘취소할 수 있다’였지만 앞으로는 반드시 ‘취소하여야 한다’로 바뀐다.
이를 고려하면 이른바 ‘줍줍’이라 부르는 무순위 청약을 알아보는 게 좋다. 무순위 청약은 당첨자가 계약을 취소하거나 부정 청약이 적발돼 재공급하는 것으로 해당 지역에 거주하는 무주택 세대주 또는 세대원만 신청할 수 있다. 청약가점이 낮은 무주택 30~40대라면 무순위청약이 기회다.
요즘 뜨는 지역
서울에서는 도봉구 창동 부동산이 주목받고 있다. 도봉구는 서울 25개 자치구 가운데 아파트 시세가 낮은 곳 중 하나였는데 변화가 일어나고 있다. 핵심은 창동 역세권 개발과 GTX-C 노선 이슈.
서울에서 재건축 이슈는 흔해도 역세권 개발 이슈는 드문 편이다. 창동 민자역사개발은 2010년 11월 시행사 부도로 중단되고 있었는데 사업자 교체 이후 다시 본궤도에 오르기 시작했다. 창동민자역사는 지하 2층~지상 10층 규모의 복합쇼핑몰로 다시 태어날 예정이다.
10여 년 전 왕십리 민자역사 개발을 생각해보자. 왕십리 부동산은 이후 고공 행진했다. 여기에 수도권광역급행철도(GTX) C노선 또한 대형 호재다. C노선이 완공되면 창동역에서 삼성역까지 11분이면 도착할 수 있다. 강남 접근성이 한번에 해결된다. 창동 아파트 가격은 서울 아파트 가격 평균보다 여전히 싼 8억원 수준이다. 창동에는 최근 투자자들이 몰려들고 있다.
서울권 외에는 강원도 부동산의 열기가 뜨겁다. 강원도의 최대 매력은 비규제지역이라는 점이다. 분양권 전매제한이 없고 주택담보대출비율(LTV)의 경우 최대 70%까지 받을 수 있다.
신(新) 부동산 대출 규제 한눈에 보기
1 총부채원리금상환비율(DSR) 한도 규제 확대
7월 1일부터 과도한 대출 방지를 위해 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 적용 대상을 확대하기로 했다. 전체 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 시가 6억원 초과 주택과 연 소득과 관계없이 1억원을 초과해 신용대출을 받는 경우에 적용된다. 다만 전세자금 대출, 예·적금 담보대출, 보험계약대출 등 소득 외 상환 재원이 인정되거나 서민금융상품, 정부·지자체 협약대출 등의 필요성이 인정되는 경우, 소액 대출(300만원 미만) 등에는 DSR 적용이 제외된다.
2 주택담보인정비율(LTV) 규제를 소폭 완화
소득과 주택 기준 등 조건을 충족하는 무주택 서민이 집을 살 경우 주택담보대출비율(LTV) 우대 폭이 최대 20%로 적용된다. 소득 기준은 부부합산 8,000만원 이하에서 9,000만원 이하로 올라간다. 주택 가격은 투기지역·투기과열지구의 경우 6억원 이하에서 9억원 이하, 조정대상지역은 5억원 이하에서 8억원 이하로 완화된다. 다만 총 대출한도는 4억원으로 제한된다.
3 신혼부부 보금자리론 지원 확대
부부합산 소득이 7,000만원 이하고 6억원 이하 주택을 구입할 예정이라면 LTV 규제가 70%까지 가능하고 대출이자도 시중은행 대출보다 저렴하기 때문. 하반기부터는 보금자리론 대출한도도 기존 3억원에서 3억 6,000만원까지 늘어난다. 기존에는 30년 만기 대출이었는데 하반기부터는 40년 만기도 가능해 부담을 줄였다.
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3 재테크 수익에 만족하나요?
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4 (Q3에서 YES 답변자 한해) 어떤 재테크 수단으로 얼마의 수익을 얻었나요?
“국내외 주식에 1,500만원 투자해 월 3% 40만~60만원 수익을 내고 있어요”
“주식에 3억원을 투자해 10% 이익을 얻었습니다”
“부동산 재테크로 30%를 벌었어요”
