2030 영끌은 생존 수단이다
정태익 대표-유튜버 '부동산 읽어주는 남자'
부동산 현안과 재테크 방법을 제시해 약 50만 명의 구독자를 모은 부동산 전문 유튜버로 30채 이상의 부동산을 운용한 경력을 보유한 부동산 전문가다.
지금의 부동산 시장은 '올라도 너무 오른다'라는 표현보다 적절한 것은 없다고 할 정도로 3년간 폭등 중이다. 피부로 느끼고 있기 때문이다. 처음부터 '영끌'에 목을 맸던 것은 아니다. 곧 집값이 안정될 것이라는 정부의 말을 믿었다. "너무 비싸다" "지금은 아니다"라며 애써 무시했던 상황에서 전세 만기가 다가오고 집 가격을 알아보면서 상황의 심각성을 깨닫게 된 것일 뿐이다.
30대가 '영끌'에 빠진 이유는 무엇인가 30대의 가장 큰 걱정은 '탈락'에 대한 두려움이다. 우리나라는 모범 답안의 삶이 정해져 있다. 공부를 잘해서 서울권 학교의 괜찮은 학과를 졸업하고 전문직은 못 되더라도 대기업 취직은 해야 한다는 분위기다. 또 30대 중반 전에 결혼해야 가장 모범적인 삶이라고 한다. 마치 외나무다리를 건너듯 다른 길로 들어서면 부모와 주변 사람들의 걱정을 한 몸에 받기 시작한다. 부동산 기준으로는 33평 아파트로 방 3개에 화장실 2개, 발코니 확장이면 모범 답안이다. 다만 서울은 감당할 수 없을 만큼 비싼 나머지 25평 아파트까지는 통과한 것으로 인정해준다. 이들에게 빌라나 오피스텔에서 '평생' 살라고 하는 것은 곧 '탈락'을 의미한다. 또 30대는 앞으로 벌 돈은 많지만 모아놓은 돈은 없는 세대다. 이들이 집을 사기 위해서는 남에게 돈을 빌려 산 뒤 갚는 수밖에 없다. 아파트는 점점 비싸지는데 대출은 점점 줄이는 정책을 몇 년째 보고 있다 보면 자연스레 '더 늦어지면 기회 자체가 없겠다'라는 생각을 하게 되는 것이다. 그래서 30대의 영끌은 투기가 아닌 생존이다.
'영끌' 부정적으로 봐야 하나 지금까지는 영끌의 명백한 승리다. 임대차 3법 통과로 서울 및 수도권 핵심지의 전셋값이 급등하고 전세 매물 자체가 없어 집을 빌리고 싶어도 기회 자체가 차단되고 있다. 영끌로 서울에서 25평 아파트를 전세 끼고 매수한 30대가 사무실로 상담을 하러 온 적이 있다. "요즘 기분이 어떠냐?"라고 물었는데, 30대가 "지금 월세 살지만 마음이 편하다. 내 집이 있다는 안정감이 엄청나다"라고 말했다. 서울에 집을 소유했다는 것, 외나무다리에서 미끄러져도 로프를 잡고 올라올 수 있다는 안정감이 있다는 의미이다.
2021 부동산 시장, 안정이 찾아올 것이라 보나 '전월세 시장'의 부작용이 좀 더 심화될 것이라고 본다. 최근 대출 규제와 세금 규제가 더욱 강해져 몇 달 전이라면 집을 살 수 있던 사람도 이제는 살 수 없게 됐다. 현재 외나무다리에 안전 로프를 묶어놓은 사람들과 로프 없이 외나무다리를 위태롭게 건너고 있는 사람들의 격차가 더욱 벌어질 것이라는 우려가 크다. 올해까지는 매매가가 올라 상대적 박탈감만 느꼈다면, 이제 전세 상승이 덮쳐 실질적인 생활에 피해가 불가피할 것으로 전망한다. 남이 돈 번 건 욕하면 그만이지만, 내 집 전세금 올려주는 것은 생존의 영역이다. 주거의 위협은 일상에 큰 영향을 미친다. '영끌'족이 왜 이리 늘었을까. 그 이유가 바로 이것이 아닐까 싶다.
2021 부동산 시장 전망
정부의 부동산 정책에 따른 부작용이 이어질 것이라고 본다. 부동산 시장이 3년간 오름세를 보이는 데 이어 전셋값까지 오르는 상황이다. 때문에 '전월세 시장'에서의 부작용이 더 심화될 것으로 예상한다. 매매는 물론 전셋값 상승으로 전세를 얻는 데도 힘들어질 전망이다. 전월세 만기가 다가오는 무주택자들은 오갈 데가 없는 처지가 되는 셈이다.
'영끌' 투자법… 깡통 전세 위험할 수도
안명숙-우리은행 부동산투자지원센터 부장
안명숙 부장은 서울시 주택정책 자문위원으로 활동하고 있으며 다수 매체에 출연해 부동산 시장에 대한 흐름과 시장 전망을 진단하는 부동산 전문가로 활동 중이다.
저금리 유동성으로 주식, 부동산 등 자산시장 투자 수요가 급증했다. 특히 주택시장에 대한 대출 규제 및 세금 강화 등의 정부 정책 영향으로 수익성 부동산 투자 수요가 급증, 중소형 빌딩 거래도 급증한 것으로 알려졌다. 특히 고가 주택에 대한 정부 정책의 규제 영향으로 상대적으로 자금 조달이 용이한 중저가 아파트로 수요가 집중되면서 서울 등 수도권에서 강남권보다 외곽지역 수요가 증가했고 이들 지역 가격 상승 폭도 컸다.
'영끌' 위험하진 않은지 대체로 시세 차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전셋값 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식을 활용한 투자가 많다. 이 같은 투자는 현행과 같이 전셋값 상승세가 지속될 경우 쉬워진다는 장점이 있으나 반대로 전셋값이 하락하거나 주택 가격이 큰 폭으로 하락해 '깡통 전세' 문제가 불거질 때 위험하다. 따라서 유동성 컨트롤이 불가한 수준의 무리한 투자는 삼가는 것이 좋으나 당분간 전셋값이 하락보다는 강보합 가능성이 커 전셋값 하락 가능성이 낮은 지역 중심으로 투자하는 것이 바람직하다.
2030세대가 부동산 시장에 관심을 갖게 된 요인은 무엇이라고 생각하는지 기본적으로 수명이 길어지고 저금리가 지속되면서 예금 외 자산을 늘리는 투자가 필요해졌다. 이에 따라 주식이나 부동산 등 자산 투자에 관심이 높아지고 있다. 특히 최근 8년여간 서울 등 수도권 아파트값 상승으로 부동산 투자에 적극적으로 나서고 있고, SNS 등 다양한 투자 정보를 접할 수 있는 환경이 조성된 것도 그동안 문턱이 높았던 부동산 시장에 30대가 적극적으로 들어오게 된 요인으로 작용한다고 생각한다.
2021년 부동산 시장, 어떻게 전망하나 미국 대선 이후 전 세계 시장의 방향을 가늠하기 어렵지만, 내년 부동산 시장은 단기적으로 금리가 크게 오르기 어렵다고 판단해 일단 저금리 기조가 유지될 것으로 보인다. 또한 코로나19 백신과 치료제 개발이 가속화되면서 산업 동력이 활기를 띠는 가운데 토지 보상금 등으로 50조에 육박하는 자금이 풀릴 것으로 예상돼 유동성은 여전히 늘어난다고 전망한다.
더욱이 아파트 전셋값이 공급 물량 감소와 임대차 3법 시행 후폭풍 등으로 여전히 강세를 보이면서 아파트 시장은 전국적으로 강보합세가 이어질 가능성이 있다. 세부담이 증가할 수도권 고가 주택은 신규 투자 수요가 크게 증가하지 않고 입지가 좋은 곳으로 선별 투자할 가능성이 높아 오히려 약보합세가 유지될 수 있으나 보유세 부담도 줄어드는 기준시가 6억원 이하와 조정 대상 외 지역 수도권, 지방 등은 오히려 전셋값 상승이 매매가로 이어질 가능성이 높다. 또 내년에는 신도시 사전청약 등 청약 시장에 대한 30대의 관심이 증가하면서 30대의 기축 아파트 투자 수요는 상대적으로 줄어들 가능성도 배제할 수 없다. 여유 자금은 규제가 강화된 수도권 아파트보다 수익성 부동산 시장으로 이동할 가능성이 높아 여전히 부동산 시장에 대한 관심이 높을 것으로 예상한다.
2021 부동산 시장 전망
저금리 기조가 유지될 것으로 전망한다. 또 전세 공급 물량 감소와 임대차 3법으로 인해 아파트 시장의 강보합세가 이어질 것으로 보인다. 신도시 사전청약 등 청약 시장에 대한 30대의 관심이 커지면서 30대의 기축 아파트 투자 수요는 상대적으로 줄어들 가능성도 배제할 수 없다. 여유 자금은 수익성 부동산 시장으로 이동할 가능성이 높아 여전히 부동산 시장에 대한 관심이 높을 것으로 예상한다.
부동산 가격은 오르고 거래량 떨어질 것
박종복-미소부동산연구원 원장
박종복 원장은 미소부동산연구원 대표 원장으로 <나도 강남 빌딩 주인 될 수 있다> <그들은 왜 아파트를 팔았나?>를 집필한 부동산 전문가다.
혼돈의 부동산 시장이다. 세제 강화, 대출 규제 등 시장 억제 중심의 정책이 곳곳의 부작용을 초래하고 있다. 박종복 원장은 정부의 부동산 정책을 두고 정책이 아닌 규제라는 입장을 내비쳤다. 집값 안정이라는 취지는 좋으나 시장 원리에 대한 이해가 부족한 정책이라는 지적이다.
올해 부동산 시장 투자에 관심이 뜨거웠던 이유는 무엇인지 여러 요인이 복합적으로 작용한 점도 있지만 가장 크게 나누면 두 가지 이유를 들 수 있다. 첫 번째, 시중에 풀린 유동성 자금으로 인한 요인이 있다. 문재인 대통령이 언급했듯이 시중에 풀려 있는 유동성 자금이 3,000조가 넘는다. 시중에 돈은 많이 풀려 있는데 돈을 마땅히 투자할 만하고 안정된 수익을 낼 수 있는 투자처는 부동산과 주식이라는 인식이 크게 작용한 것으로 볼 수 있다. 두 번째, 연 0.5%대 기준금리다. 은행 대출이자 또한 연 2% 초반으로 저금리다. 저금리 현상으로 은행 대출을 받을 수만 있다면, 이자에 크게 부담을 느끼지 않고 대출을 받아 부동산 시장에 투자한 결과라고 볼 수 있다.
'영끌' 투자, 위험하진 않을까 월급으로는 부자는커녕 집 한 채도 구입하기 어렵다는 젊은 세대의 인식으로 부동산 시장에 '영끌'이라는 신조어가 생겼다. 지속적인 부동산값 상승과 저금리가 지속된다면 잘한 투자 방법의 영끌이라고 말할 수 있다. 그러나 더 오를 것이라는 예상과 달리 금리 인상과 부동산 가격 장기 침체가 일면 처참한 결과를 초래할 수 있다. 그렇지만 결과를 보면 특정 지역을 빼고는 전국적으로 오르지 않은 지역을 찾아보기 힘들 정도로 대부분 지역의 부동산 가격이 올랐다. 2019~2020년 영끌 투자 성적만 놓고 보면 우수한 결과를 보였다고 생각한다.
부동산 투자 잘할 수 있는 방법이 있다면 형편에 맞춰 투자 지역과 부동산 상품을 정하는 게 중요하다. 부동산은 운도 중요하지만 실력도 중요하다. 실력이 부족한 사람이라면 가격 상승이 느리더라도 떨어지지 않을 안전한 지역을 선택하라는 말이다. 자산 증식도 중요하지만 가지고 있는 것을 지키는 게 더욱 중요하다고 본다. 굳이 서울이나 중심 도심에 살지 않아도 된다면 3기 신도시와 수도권 신규 분양 아파트 청약에 도전하는 것도 좋은 방법이다.
2021년 부동산 시장, 어떻게 전망하나 올해보다 부동산 거래량은 현저히 떨어질 것으로 진단한다. 다만 거래율은 떨어지는데 부동산 가격 상승은 꾸준히 지속될 것으로 보인다. 입주 물량 부족과 2021년 3기 신도시와 철도 사업 등으로 인해 토지 보상금으로 50조라는 어마어마한 돈이 시중에 풀리는 작용을 들 수 있다. 특히 폭발적인 서울 지역 부동산 가격 상승과 경기 지역, 수도권 지역 상승이 지속될 것으로 예상한다.
2021 부동산 시장 전망
아파트 거래량이 감소할 것으로 전망한다. 거래량이 떨어지는 것과는 관계없이 부동산 가격은 내년에도 꾸준히 상승할 것으로 보인다. 투자 계획이 있다면 가격 상승이 느리더라도 가격 변동이 크게 일어나지 않을 '안전한 지역'에 투자하는 것이 바람직하다. 3기 신도시와 수도권 신규 분양 아파트 청약을 노리는 것도 부동산 투자 팁 중 하나다.
