국토부는 지난 5월 초 수도권 30만 가구 주택 공급 계획을 발표했다. 최근 서울의 집값이 상승할 조짐을 나타내자 이를 사전 차단이라도 하듯 예정보다 한 달이나 앞당겨 발표했다. 경기도 고양시 창릉에 3만 8,000가구, 부천시 대장에 2만 가구를 추가로 3기 신도시로 지정한다는 내용이다. 국토부는 지난해 9월 ‘수도권 30만 가구 주택 공급 계획’을 발표한 이후, 같은 달 21일 수도권 17곳에 3만 5,000가구를 공급한다는 계획을 밝혔다. 이어 지난해 12월에는 경기도 남양주시 왕숙에 6만 6,000가구, 하남시 교산에 3만 2,000가구, 인천광역시 계양에 1만 7,000가구 규모로 3기 신도시를 개발한다는 계획을 발표한 바 있다.
1기 신도시 일산에 거주하는 A씨는 “고양시 창릉은 일산에서 직선으로 10km 정도 거리인데 3기 신도시 계획이 발표된 이후에 일산 집값이 계속 내려가는 것이 걱정이다. 창릉에 새 아파트 단지가 들어서면 서울로 갈 때 일산이 더 먼 거리라고 볼 수 있는데 교통 대란도 걱정된다”라고 말했다.
2기 신도시 검단에 거주하는 B씨는 “검단에 미분양 아파트가 속출하고 있어 걱정인데 인접 지역에 또 새로운 신도시가 건설되면 검단의 경쟁력이 더 떨어질까 우려된다”고 말했다.
3기 신도시가 건설된다고 해도 서울과 경기 지역의 아파트값 격차가 좁혀질지에 대해서도 신뢰하기 어렵다는 목소리도 나왔다. 서울 용산구에 거주하는 C씨는 “3기 신도시가 생겨도 솔직히 이사 가고 싶은 마음은 없다. 용산의 경우에 철회되긴 했지만 박원순 서울시장의 개발 계획도 있었고 이런 정책에 대한 기대도 남아 있다. 그리고 지금 1기와 2기 신도시를 보면 거의 집에서 잠만 자고 서울의 직장으로 출퇴근하는 모습을 많이 볼 수 있는데, 아침마다 버스에서 1시간 이상 서 있을 자신이 없다”고 말했다.
강남 특수 지역은 집값 하락 어려워
최환석 KEB하나은행 부동산자문센터 팀장은 “3기 신도시의 효과가 전혀 없는 것은 아니다. 문재인 정부의 경우에 단기적으로 주택 공급을 늘림으로써 심리적으로 불안 요소를 진정시키는 효과를 노린다고 볼 수 있다. 또 장기적으로 공급이 늘면 반드시 주변 지역에 영향을 주게 되는데 그로 인해 집값 하락을 가져오는 효과는 있다”고 설명했다.
최 팀장은 이어 “다만 문제가 되는 것은, 3기 신도시 건설로 서울의 집값 하락을 견인한다는 목적이지만 핵심 지역으로 꼽는 ‘강남의 삼성동, 대치동과 같은 지역의 집값이 내려갈 것이냐’에 대해서는 확언하기 어렵다. 아무리 서울의 집값이 내려간다고 하더라도 치솟는 고가 아파트들의 가격이 갑자기 낮아지기는 어렵다. 정부 정책이라는 것이 특수 지역을 타깃으로 한다기보다는 전반적인 지역을 관리하는 것이기 때문에 어쩔 수 없는 부분은 존재한다”고 말했다.
권일 부동산인포 리서치 팀장은 “3기 신도시 조성 목적 자체가 서울의 집값을 안정시키기 위해서 출발한 것이다. 서울에 살고 싶지만 집값에 부담을 느낀 분들이 주로 경기도로 이전하고 있는 모습이 많이 나타난다. 새로 신규 주택이 많이 지어지면 수요가 그쪽으로 몰리면서 집값이 하락할 수 있다는 논리 자체는 맞다”고 말했다.
권 팀장은 “그러나 사실 대부분의 수요자들이 원하는 것은 서울 지역 내의 공급이 많아지는 것을 바라고 있기 때문에 이를 뒷받침할 제도적 장치가 필요하다. 국토부에서는 서울 지역에 유휴 부지나 철도 부지를 활용해 주택 공급을 한다고 하는데, 사실 이런 지역은 소음 문제나 환경적인 측면에서 나쁘기 때문에 집을 지어도 선호도가 낮은 측면이 존재한다. 그래서 서울 지역 내에 좀 더 공급을 늘리는 대책이 필요하다. 또한 현재 재건축이나 재개발 규제가 더 강화되는 측면이 있는데, 이러한 부분은 서울 지역에 거주하기를 원하는 수요를 채우기 보다는 오히려 반대의 효과를 가져오기 때문에 이러한 규제 정책을 적절한 선에서 푸는 것이 필요하다”고 조언했다.
김은진 부동산114 리서치 팀장은 “3기 신도시가 서울의 주택 수요를 분산할 수 있느냐에 관한 부분이 핵심인데, 2가지가 반드시 선행돼야 3기 신도시가 성공할 수 있다”고 설명했다.
김 팀장은 “첫째, 자족 기능과 둘째, 교통망이 구축돼야 한다. 농·수산물 등 생활에 필요한 유통 시설과 문화·정보 시설과 같은 부분이 3기 신도시 안에 제대로 들어서지 못할 경우에는 다시 서울에 살기를 원하는 시민이 늘어날 수밖에 없다. 또한 서울에 직장을 둔 사람이 많은데 출퇴근이 원활할 수 있도록 교통망이 확충돼야 3기 신도시에 거주해도 살기가 좋다는 의견이 나온다”고 말했다.
서울에 더 가까운 3기 신도시
3기 신도시는 기존의 1기와 2기 신도시에 비해 상대적으로 서울에 더 가까워 접근성이 높은 특징이 있다. KB금융지주 경영연구소의 3기 신도시 추진 내용 및 영향 자료에 따르면, 2기 신도시 중 양주 옥정, 파주 운정, 동탄 신도시의 경우에는 서울과 물리적으로 다소 떨어져 있어 서울 집중도를 분산하는 효과가 상대적으로 낮은 것으로 나왔다. 그러나 서울과 인접한 위례 신도시나 경부선을 통해 강남 접근성이 높은 판교의 경우에는 인기가 높을 뿐만 아니라 서울의 대체 주거지로서 역할을 하는 것으로 나타났다.
국토부 3기 신도시 교통 거리 분석 자료에 따르면, 3기 신도시 중 남양주 왕숙은 서울역까지 15분 거리, 고양 창릉은 여의도까지 25분, 하남 교산은 수서역까지 20분, 부천 대장은 서울역까지 30분, 인천 계양은 여의도까지 25분이 소요된다. 또한 최근 진행 중인 광역 교통망인 GTX와 신안산선 착공이 완료되면 3기 신도시 주민들은 서울 도심 지역으로 접근이 강화돼 교통 인프라 혜택을 보게 된다. 특히 간선급행버스체계(Bus Rapid Transit, 이하 BRT)가 추진되면 급행으로 운행하는 버스를 통해 대중교통을 이용할 수 있다. BRT는 기존 버스 노선과 달리 최단 직선 경로로 운행하는 급행버스 체계로, 주로 도심과 외곽을 잇는 주요 도로에서 운행될 예정이다. BRT는 버스전용차로를 이용할 뿐만 아니라 우선 신호 적용 대상이기 때문에 도로 교통의 정시성이 최대한 보장돼 ‘땅 위의 지하철’이라고 불리기도 한다. BRT는 지하철과도 효율적으로 연계 되도록 편리한 환승 시설을 갖추기 때문에 이 체계가 구축될 경우에 도심 접근성은 극대화될 가능성이 높다.
2026년까지 3기 신도시 공급 완료 계획
보통 택지개발 사업으로 추진되는 신도시 건설은 발표부터 분양까지 평균적으로 6~7년의 기간이 소요된다. 지난 1980년대 후반에 정부가 수도권 주택 시장 안정과 주택난 해결을 위해 수도권 1기 신도시인 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본을 건설하는 데에도 최소 6년 이상의 시간이 걸렸다. 국토부는 3기 신도시는 오는 2022년부터 공급을 시작해 2026년까지 30만 호를 공급 완료하겠다는 계획이다. 특히 국토부는 기존 신도시보다 2년 먼저 광역 교통망 개선 대책을 수립해 공급 일정을 앞당길 수 있도록 지방자치단체, 전문가 등이 참여하는 합동 테스크포스(TF)팀 운영을 추진하고 있다.
그러나 3기 신도시에 대한 우려의 목소리도 여전히 존재한다. 3기 신도시 건설을 완료해도 서울의 주택 가격 상승을 주도한 강남 4구(강남·서초·송파·강동)와 지난 2017년 이후 계속해서 집값이 급등한 지역인 ‘마용성(마포·용산·성동)’ 지역을 비롯한 서울의 핵심 지역을 대체하기에는 입지적 제한이 있을 것이라는 부동산 전문가들의 의견이 지배적이다.
또한 경기도 내 주택의 대량 공급으로 인해 1기와 2기 신도시 일부 지역의 주택 가격이 하락할 가능성이 있어 이로 인한 기존 신도시 주민의 반발을 줄이고 자족 시설 용지를 채울 기업 유치를 하는 것은 국토부가 앞으로 극복해야 할 과제로 남아 있다.
심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “정부가 3기 신도시를 추진하면서 부동산 시장에서 연쇄적으로 집값이 오르는 것을 피하고 심리적으로 안정 효과를 가져왔다는 점에서 의의가 있다. 그러나 3기 신도시 건설만으로 모든 문제를 해결할 수는 없다. 서울의 경우에 재개발과 재건축 규제를 강하게 적용하고 있는데 당장은 이런 주택 수요를 억누를 수 있지만, 어느 정도 시간이 지났을 때 주택 수요가 폭발할 우려가 있기 때문에 적절한 선에서 이러한 규제를 푸는 것도 필요하다”고 조언했다.
