MBC <마이 리틀 텔레비전>, JTBC <썰전>, MBN <황금알> 등에 출연해 부동산 재테크에 대해 쉽고 재미있게 들려줬던 미소부동산연구센터 박종복 원장. 자칭 타칭 ‘빌딩 박사’인 그는 요즘 더 바빠졌다. 8·2 부동산 대책 발표 이후다. 연일 매스컴에서는 ‘부동산 거래 시장이 얼어붙었다’고 하지만, 그는 소위 ‘풍선 효과’를 누리고 있다.
“8·2 부동산 대책 발표 이후 빌딩 매입에 대한 전화 문의가 많이 늘어났습니다. 대체로 작은 규모의 꼬마 빌딩이 인기가 많아요. 아파트로 몰리던 유동 자산이 꼬마 빌딩으로 돌아선 거죠.”
8·2 부동산 대책 발표 이후 주택 거래 시장은 위축됐지만, 빌딩 투자에 대한 규제는 빠져 있어 여윳돈으로 아파트 분양권에 투자하던 수요자가 빌딩 매매 시장으로 눈길을 돌리고 있다. 10억~30억원대로 매입 가능한 꼬마 빌딩은 날로 귀한 몸으로 대접 받고 있으며, 단독주택을 매입해 재건축해 상가 건물로 바꾸는 적극적인 투자 기법도 등장했다.
정책 탓하지 말고 대책을 찾아라
꼬마 빌딩의 인기는 어제오늘의 일이 아니다. 박종복 원장은 “2~3년 전부터 아파트 수요가 15% 정도 꼬마 빌딩으로 넘어오는 추세였다”고 분석한다. 그 요인으로 아파트 가격의 불확실성을 꼽았다.
“아파트는 가격 업 앤 다운이 심한 편입니다. 많은 사람이 ‘언젠가는 오르겠지’ ‘무조건 오를 거야’ 하는 심리로 아파트에 투자해왔지만 가격이 멈춰 있거나 오히려 떨어지는 지역도 있어요. 게다가 아파트 분양 물량은 늘어나고 인구는 감소하는 추세죠.”
“시대와 순리에 맞는 방법을 택하라”고 조언하며 박 원장은 꼬마 빌딩에 투자해 성공한 사례를 들었다. 개그우먼 김미려는 연남동에 있는 52.89㎡(16평)의 허름한 단층 주택을 2억 3천만원에 구입했다. 이 건물을 허물고 공사비용 1억 8천만원을 들여 4층(내부 6층)의 꼬마 빌딩을 지었다.
“김미려 씨는 총 4억 1천만원을 들여 빌딩을 지었는데, 지금은 건물 값 빼고 땅값만 대략 3억원 정도 올랐어요. 건물은 시가 7억에서 7억 5천만원 정도로 평가됩니다. 대출 비율은 50%이고요. 웬만한 전세가 정도로 매입해 3억원의 이익을 본 거죠.”
꼬마 빌딩은 주거용으로 본인이 살 수도 있고, 업무용으로 쓸 경우 임대를 줄 수 있다. 박 원장은 두 가지 모두 매력적이라고 말한다.
“꼬마 빌딩은 세를 줄 경우 부동산 가격이 오르지 않아도 꾸준히 월세 수입이 생깁니다. 대형 빌딩에 비해 공실률이 적죠. 주거용으로 사용한다고 해도 공동주택에서 일어나는 층간 소음 등의 스트레스가 없고, 내 땅을 가지고 있기 때문에 지가 상승을 기대할 수 있어요.”
그렇다면 어떤 지역, 어떤 매물에 주목해야 할까? 그는 “지역과 예산에 따라 다르지만 꼭 체크해야 할 부분이 있다”며 체크리스트를 제시했다. ‘역세권인가?’ ‘건물은 깨끗한가?’ ‘임대 수익률은 좋은가?’ ‘땅이 큰가?’ ‘급매인가?’ 등 5가지인데, 이 중에서도 우선순위는 있다.
“5가지가 다 갖춰진다면 좋겠지만, 이 중 역세권, 땅 크기, 급매, 이 3가지는 꼭 갖춰야 합니다. 수익률은 거품이 있을 수 있고, 건물 상태는 리모델링을 통해 업그레이드할 수 있으니까요. 오히려 깨끗하다면 그 프리미엄이 건물 가격에 포함된 셈이죠.”
예산이 많지 않다면 서울 외곽을 눈여겨보길 권한다. 이를테면 경기도와 인접해 있는 지역들이다. “고양시와 붙어 있는 은평구 외곽, 부천시와 경계인 신월동, 구리시·하남시와 붙어 있는 강동구 천호동 일대, 성남시와 바로 붙어 있는 위례 신도시, 의정부와 붙어 있는 도봉구 같은 곳들이죠.”
마찬가지로 서울에 인접한 고양시나 의정부시, 하남시 등 행정지역상은 경기도이지만 생활권은 서울인 지역도 관심을 가져야 할 지역이다. 그는 문재인 정부 100대 국정 과제 중 하나인 ‘도시 재생 뉴딜 사업’도 좋은 기회라고 말한다. 이 사업은 정부가 5년간 50조원을 투자해 전국 낙후 지역을 정비하는 프로젝트다. 과거 뉴타운 사업이나 재개발 등과 같은 전면 철거 방식을 지양하고 도로 정비, 마을 주차장, 어린이집 등을 지원해 거주민의 생활 환경을 개선한다. 사업 대상지의 절반 이상이 1천 가구 이하의 소규모 지역이다.
“소외되고 개발이 안 된 지역을 개발하게끔 유도하고 있습니다. 이 지역에서는 층 수 제한, 용적률·건폐율 규제나 주차장 설치 기준 등을 완화해 만일 빌딩 리모델링이나 꼬마 빌딩 건축 등을 생각한다면 뉴딜사업지구로 선정된 곳을 눈여겨보는 것이 좋습니다.”
‘역발상 계산법’으로 투자하라
박 원장은 ‘빌딩 박사’답게 빌딩 투자에 있어 기본이 되는 팁을 알려줬다. 이른바 역발상 계산법이다. 건물주가 제시하는 금액이 아니라 본인이 스스로 건물 가격을 정하는 것. 이를테면 한 달에 4.5~5%의 임대 수익을 내기 위해 적당한 건물 가격을 자신이 판단하는 것이다.
“빌딩을 구입했는데, 임대를 해도 이자를 내고 나면 오히려 손해를 보는 경우가 발생합니다. 좋은 건물이지만 예산이 맞지 않아 포기해야 하는 경우도 있죠. 그럴 때는 역으로 임대 수익률이 얼마고 대출 이자가 얼마이니까 건물 가격이 얼마가 되면 적당하겠다고 계산해보는 거예요. 요즘은 이자 계산 앱도 있더군요. 수익이 날 수 있는 합당한 건물 가격을 부동산 중개인에게 제시하면서, ‘얼마가 되면 연락주세요’라고 부탁을 합니다. 부동산 중개인들은 거래가 이루어져야 돈을 받기 때문에 성사되도록 노력할 거고요. 그런 관심 건물을 많이 만들어놔야 해요. 언젠가 급하게 돈이 필요한 건물주가 생길 수 있으니까요.”
그는 세금에 대해서는 이해득실을 잘 따져볼 것을 조언했다. 문재인 정부는 다주택 보유자들에게 부동산 임대 사업자 등록을 하면 세금 혜택을 주겠다고 했다. 그러나 다주택 보유자들은 그동안 수입으로 잡히지 않던 임대 수입에 대해 세금을 내야 하는 상황이 오기 때문에 이를 기피해왔다.
“임대 사업자 등록을 하는 게 무조건 안 좋은 일만은 아닙니다. 일단 부동산을 구입하기 위해 대출을 받아야 하는 경우, 임대 사업자 등록증이 있으면 대출이 유리합니다. 잔금을 내기 위해 은행 대출을 받을 때, 사업자 등록증과 매매 계약서를 가지고 가면 사업자 대출로 유리하게 받을 수 있습니다. 주택이라면 소액임대차 보호법이 있어 은행보다 세입자를 우선 변제해주는 제도가 있기 때문에 은행 입장에서는 근린상가주택에 대출을 해주는 것이 훨씬 유리한 거죠. 그러니 임대 사업자로 등록하는 것이 유리한지, 아닌지 득실을 따져보는 것이 중요합니다.”
그는 또한 빌딩 구입 시 세금을 줄이기 위한 합법적인 절세 방법이 있다고 했다. 공동 소유나 가족 법인을 만드는 것이다. “가족 법인이란, 회사의 지분 100%를 가족들이 보유한 법인 회사를 말합니다. 가족 법인은 마음대로 돈을 빼 쓸 수 없는 대신 합법적으로 세금을 내고 임대 수입을 급여로 가지고 갈 수 있습니다. 이렇게 하면 임대 수익에 대해 20%까지 절세가 가능합니다. 또한 장기적으로 상속이나 증여를 할 때도 유리하고, 법인으로 돼 있기 때문에 부동산을 쉽게 매각할 수도 없죠. 재산을 미리 상속해 부모와 자식 간의 문제가 종종 발생하는데, 그런 문제를 미연에 방지할 수 있습니다”
박 원장은 8·2 부동산 대책의 풍선 효과를 보고 있긴 하지만, 규제 정책에 대해서는 비판적인 입장이다. “서민을 위한 정책이라고 하지만, 실제로는 돈 있는 사람들을 위한 정책”이라며 비판의 날을 세웠다. “정부는 강남 3구를 잡겠다고 합니다. 그런데 강남의 부자들은 집이 안 팔리면 그만인 사람들이에요. 이제 다시 집값이 오를 만했는데 규제가 되니 거래는 끊겼어요. 피해는 누가 볼까? 서민이에요.”
우선 투기과열지구와 투기지역에서는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40% 이하로 감소됐고, 서민층 무주택 세대에 한해서는 50%를 그대로 적용한다. 그러나 대상은 부부 합산 연소득 6천만 원 이하의 무주택 세대라 사실상 내 집 마련의 꿈을 꾸기에는 어려움이 있다. "연소득 6천만원이 넘는 맞벌이 부부는 대출을 받기가 힘들어집니다. 게다가 은행에서도 돈 있는 사람에게 돈을 빌려주는 시스템이라 정말 필요한 사람들이 돈을 빌리기는 어려워집니다.”
그는 정부가 진심으로 서민을 위한 정책을 내놓고 싶다면, 부동산 거래세를 내려야 한다고 말한다. 다주택 보유자들이 집을 팔고, 내 집 마련의 꿈을 가진 사람들이 집을 살 수 있는 여건이 조성돼야 한다. “정말 서민을 위한다면 취등록세·양도세 등 거래세를 낮춰 거래가 활발히 진행되도록 해야 합니다. 부부 합산 5천만원 이하는 취등록세를 더 낮춰야 합니다.”
그는 “부동산 대책을 발표할 때는 하나를 주고 하나를 빼야 한다”고 말한다. 이번 대책에는 규제만 있다는 말이다. 다주택자들은 내년 3월 30일까지 소유권을 이전해야 하지만, 거래가 이뤄지기에는 너무도 빠듯한 시간이다. “부동산에 거품이 있다는 건 인정합니다. 아직도 거품이 20~30%는 있다고 봐요. 이걸 걷어내야 합니다. 그러나 부동산 시장 자체를 얼어붙게 하는 건 잘못된 것 같아요.”
내 집 마련, 내년 하반기를 노려라
내 집 마련의 꿈을 가진 사람들에게 8·2 부동산 대책이 기회가 될 수 있을까? 박 원장은 “투기 목적으로 바라본다면 위험할 수 있다”면서, “아파트 가격 하락이 예상되니 내 집 마련의 꿈을 이룰 기회가 될 수 있다”고 분석한다.
“앞으로 미분양 아파트도 속출하고 분양가 이하 거래도 있을 겁니다. 물론 쉬쉬하며 음지에서 거래되겠지요. 미분양 아파트는 경기도 쪽에 많을 거라고 예상됩니다. 특히 대형 평수 아파트들이 미분양과 가격 하락의 직격탄을 맞을 것으로 보입니다.”
박 원장은 주택 매입의 적기를 내년 하반기로 봤다. 내년은 입주 물량이 늘어나 공급 과잉이 일어나는 시기다. 실제로 업계에서는 ‘입주 쓰나미’라고 표현한다. 2016년 완공된 51만 가구를 비롯해 2017~2018년 116만 가구가 입주할 전망이다. 3년간 총 167만 가구로 연평균 56만 가구다. 이 중 수도권 공급 과잉은 8만~17만 가구 정도로 파악된다.
박 원장은 “당장 아파트를 살 돈이 없더라도 시장 조사를 하는 습관을 들여야 한다”고 조언한다. “돈 있는 사람만 아파트를 알아보러 다니는 건 아닙니다. 당장 아파트를 살 돈이 없더라도 알아보고 다녀야 해요. 발품을 파세요. 자신이 원하는 지역이 있으면 그 지역에 반복해 가서 그 지역 상황은 어떤지, 가격 변동은 어떤지 알아봐야 합니다. 그래야 급매물이 나왔을 때 결정을 내리기 쉽죠. 매입 시기인 ‘내년 하반기’를 염두에 두고 그때까지 아무런 행동을 취하지 않는다면 막상 어떤 물건이 좋은 건지 모릅니다.”
부동산 전문가 입장에서 좋은 물건은 어떤 것일까? 그는 “평형, 세대수, 준공일, 대중교통 등을 살펴보고 선택하면 된다”고 간략히 말했다.
“일단 중소형 평형에 주목하세요. 30평 전후 크기 아파트는 가격 하락에 대한 걱정이 없습니다. 안정되거나 오를 수 있죠. 500세대 이상 돼야 대형 마트 등 인프라가 갖춰지기 좋습니다. 재개발까지 염두에 둘 것인지, 살기 편한 새 아파트가 좋은지, 중장기적으로 살 것인지, 잠깐 살 것인지 등을 생각해 준공일의 기준을 세우는 것이 좋습니다. 지하철, KTX, 경의선 등 교통 인프라와 가까운 전철역에서 도보로 몇 분 거리인지 등은 반드시 체크해야 할 부분이죠.”
그는 “이제는 넓은 집에 대한 욕심을 버려야 할 때”라고 경고한다. “넓은 집에 살려는 욕심 때문에 대출을 많이 받으려고 합니다. 사람들은 ‘대출을 30% 받으면 25평, 50% 받으면 33평을 살 수 있고, 60% 받으면 38평에 살 수 있다’는 함정에 빠집니다. 대출은 주택 구입 금액의 30% 정도가 적당합니다.”
박 원장은 아파트 평수의 거품을 빼라고 조언한다. “1인 사용 면적이 3.5평만 돼도 충분하고, 이 면적이 너무 적다고 해도 1인당 6~7평이면 적당하다”고 설명한다. 그의 말대로라면 세 명이면 21평이 딱 좋은 면적이다.
“집이 넓으면 좋겠죠. 드레스 룸도 만들고 냉장고도 몇 대나 둘 수 있으니까요. 이제는 운이 좋아 아파트 가격이 몇 배로 뛰는 행운은 기대하기 힘들어요. 집값이 떨어질 수도 있고 더군다나 금리는 올라갈 거예요. 이런 계산을 해서 주택을 구입해야 합니다. 실거주 목적이라도 주택을 구입할 때는 ‘가격이 떨어질 수 있을까’ ‘나중에 팔릴 수 있을까’를 고려해 구입하는 것이 현명합니다.”
