청약 1순위 확대, 양도세, 면제 혜택, 취득세 감면, 대출 금리 인하
최근 각 회사에서는 이번 ‘4·1 부동산 대책’에서 수혜를 볼 수 있는 사람들이 삼삼오오 모여 “그럼 지금 집을 사야 하는 거야, 말아야 하는 거야?” 하며 이야기를 나누는 모습을 쉽게 볼 수 있다. 당연한 이야기일 수 있지만 ‘정답’이란 없다. 하지만 분명한 것이 하나는 있다. 최근 1~2년간 집을 사야 할지 말아야 할지 망설이던 사람이라면, 그리고 태어나서 처음으로 내 집 마련을 꿈꾸는 사람이라면, 이번에는 진지하게 주택 구매를 검토할 필요가 있다는 것이다. 그만큼 주택 시장 안팎에서는 정부가 이번 대책을 통해 실수요자에게 집을 살 수 있는 좋은 기회를 열어줬다는 반응이 많다. 주택 시장 전문가들도 “당분간 이런 파격적인 대책은 없을 것”이라고 말할 정도다.
1양도세 면제 어떻게 받을 수 있나
정부는 이번 ‘4·1 부동산 대책’을 발표하면서 주택 시장에서 집을 더 수월하게 사고팔 수 있도록 하는 것에 초점을 맞췄다. 가장 큰 혜택은 세금을 줄여준 것이다. 그동안 주택 시장이 침체된 것은 집값이 떨어져서, 혹은 집값이 떨어질 것 같아서 사람들이 집을 사고팔지 않았기 때문이라는 게 정부의 판단이다. 이때 한시적으로 올 연말까지 집을 사고파는 데 드는 세금을 줄여주면 어떨까. 막힌 혈관이 뚫리면 혈액순환이 잘되는 것처럼 일단 거래가 살아나서 주택 시장 침체가 풀릴 수 있는 계기가 마련되지 않겠느냐는 의견이 많다.
먼저 세금 부분을 살펴보자. 가장 큰 변화는 올해 말까지 대부분의 주택을 살 때 양도소득세가 5년간 면제된다는 것이다. 집을 산 뒤 나중에 되팔 때 5년간 시세차익을 그대로 챙길 수 있어 집값이 오를 경우 양도세를 내는 경우에 비해 이득을 볼 수 있다. 올해 집을 사서 내년에 팔아도 양도세가 면제다. 단 5년 이후에 팔면, 집을 산 날부터 5년간만 양도소득세 금액이 과세 대상에서 빠진다.
다만 어떤 집을 사느냐가 중요하다. 먼저 6억원 이하 미분양 주택이나 신규 분양 주택은 모두 양도세 면제 대상이다. ‘부동산 대책’ 관련 법안이 국회 상임위원회를 통과하면 그때부터 올 12월 31일까지 계약서를 쓰고 계약금을 내면 혜택을 받을 수 있다. 중도금이나 잔금을 냈는지 여부는 상관이 없다. 미분양 주택은 법이 정한 날부터 연말까지 미분양 상태인 주택을 의미한다. 신규 분양 주택은 법이 정한 날부터 연말까지 주택법 38조에 따른 사업 주체 등이 공급하는 주택뿐 아니라 개인이 사용승인이나 사용검사를 받은 주택을 말한다.
기존 주택을 구입하는 경우에는 조건이 붙는다. 우선 집주인이 1가구 1주택자이고, 사려고 하는 집값이 6억원 이하이거나 또는 집 크기가 전용면적 85㎡ 이하이면 된다. 파는 사람이 1주택자인지가 중요하다는 뜻이다.
매매계약서를 쓸 때 시·군·구청에서 집주인이 1주택자인지 확인 도장을 받아야 한다. 그리고 나중에 집을 되팔 때 도장이 찍힌 매매계약서 사본을 내면 된다.
그리고 여기서 ‘6억원’은 정부가 발표하는 공시가격이 아니라, 집을 살 때 실제 지불한 돈을 의미한다. 6억원을 약간 넘는 집을 구입할 때 집을 산 가격을 낮춰서 신고하는 이른바 ‘다운 계약서’를 쓰면 된다는 생각을 할 수도 있다. 하지만 적발될 경우 세금과 과태료를 모두 물게 되므로 큰 욕심을 부리지 않는 게 좋다.
양도세 면제 혜택은 이번 대책에서 다주택자에도 폭넓게 적용된다. 종전에는 1주택 보유자가 새 집을 한 채 더 살 경우 추후 양도세 비과세 혜택을 보려면 원래 갖고 있던 집을 3년 안에 무조건 팔아야 했다. 3년이 지나서 팔게 되면 양도세율이 50%로 중과세된다. 하지만 앞으로는 새로 산 집을 5년 안에만 팔면 양도세를 내지 않는다.
"6억원 이하 미분양 주택이나 신규 분양 주택을 구입할 경우 양도세가 면제된다.
부부의 연봉을 합해 7천만원 이하인 생애 최초 주택 구입자는 양도세 면제와 별도로 취득세 면제 혜택도 받을 수 있다. 단 6억원 이하의 주택을 살 때만 적용된다"
2 태어나서 처음 집을 사는 사람에게 혜택 집중
부부의 연봉을 합해 7천만원 이하인 생애 최초 주택 구입자는 양도세 면제와 별도로 취득세 면제 혜택도 받을 수 있는 기회가 열렸다. 단 6억원 이하 주택을 살 때만 적용된다. 마찬가지로 ‘부동산 대책’ 관련 법안이 국회 상임위원회를 통과한 날부터 연말까지 한시적으로 적용된다. 또 생애 최초 주택 구입자는 주택을 구입하는 당사자를 포함해, 주민등록등본에 함께 사는 것으로 나오는 가구원 전체가 집을 산 경험이 없어야 인정을 받을 수 있다.
중요한 점은 취득세 면제 대상은 아파트, 빌라, 연립, 단독주택, 다가구주택 등 거주 목적으로 지어진 집만 해당된다는 것이다. 최근 2~3년간 오피스텔 분양이 많았는데, 이는 면제 대상이 아니다. 거주용으로 오피스텔을 샀다고 해도 취득세를 물어야 하기 때문에 소비자들은 주의해야 한다.
생애 최초 주택 구입자에게는 대출 금리도 낮춰주어 집 구입 부담을 덜어주기로 했다. 원래 태어나서 처음으로 주택을 구입할 경우 국민주택기금 대출 금리는 연 3.8%다. 앞으로 연 3.3%(3억원, 60㎡ 이하)와 3.5%(6억원 이하, 60~85㎡)로 낮아진다. 대출 기간도 최장 20년에서 30년으로 늘어난다. 대출금을 갚는 부담을 줄여주겠다는 의미다. 자금 대출은 신혼부부만이 아니라 미혼자도 가능하다. 다만 미혼의 경우 만 35세 미만 단독 가구주는 제외된다. 정부는 주택구입자금 지원 규모를 총 5조원으로 늘릴 계획이다.
또 무주택자가 주택을 구입할 때 지원도 강화했다. 85㎡ 이하, 6억원 이하, LTV(주택담보대출비율) 70% 이상인 주택이나 임차로 거주 중인 주택을 사는 연소득 7천만원 이하의 무주택자도 생애 최초 주택 구입자 수준인 3.5% 금리를 적용한다. 기존 주택기금의 근로자·서민 주택구입자금 금리도 4%로 낮아지고, 소득 요건은 4천5백만원으로 완화한다.
3 실제 얼마를 아낄 수 있을까
이번 대책을 통해 세금을 얼마나 아낄 수 있는지 살펴보자. 부부가 연봉 5천만원인 직장인 김이원(40세·가명)씨의 상황을 가정해봤다. 김씨가 시가 4억원(전용면적 85㎡)짜리 아파트를 올해 안에 샀다가 내년에 집값이 10% 오른 4억4천만원에 판다면 양도 차익 4천만원을 모두 챙길 수 있다. 양도세 감면을 받을 수 있기 때문이다.
원래 김씨가 내야 할 양도세는 2천만원이다. 1가구 1주택자는 집을 2년만 갖고 있어도 양도세를 내지 않는다. 하지만 1년만 보유했다가 팔면 양도 차익의 50%, 1년 초과~2년 미만 보유하면 40%를 각각 세금으로 내야 한다.
또 집을 살 때 취득세로 4백40만원도 내야 하는 상황이다. 9억원 이하 주택은 취득세율이 1%고, 취득세의 10%인 지방교육세를 내기 때문. 결국 집값이 4천만원 올랐지만 손에 쥘 수 있는 것은 1천5백60만원에 불과하다는 계산이 나온다.
하지만 이번 부동산 대책이 나오면서 취득·양도세 면제로 김씨는 4천만원을 모두 챙길 수 있게 되는 셈이다. 올해 집을 사면 사실상 5년간 집값이 떨어지지만 않으면 무조건 이익을 보는 구조라는 게 전문가들의 설명이다.
또 김씨가 부족한 주택자금을 빌린다면 지금보다 이자 부담도 줄어든다. 김씨는 부부 합산 연소득이 6천만원 이하라, 정부가 지원하는 생애 최초 주택구입자금 대출을 받을 수 있다. 정부 정책으로 이자율이 떨어지고, 상환기간은 늘어나면서 연 2천4백만원에 달했던 원리금 상환 부담이 매년 30만원 이상 감소하는 혜택을 받는다.
4 어떤 집을 사는 게 좋을까?
어떤 집을 사야 할지는 정말 정답이 없는 문제다. 다만 이번 정책을 기준으로 판단했을 때 집값이 오를 가능성이 큰 곳을 택하는 게 당연하면서도 합리적인 선택이다. 일단 양도세 감면을 받으려면 집값이 올라야 한다.
분양 시장에서는 대표적으로 개발 호재가 있는 수도권 주요 택지지구를 살펴보는 게 좋다는 것이 전문가들의 반응이다. 경기도 화성 동탄2신도시, 서울 송파구와 경기 성남·하남시 일대에 들어서는 위례신도시를 꼽는 사람이 많다. 동탄2신도시의 경우 KTX 동탄역이 들어서고, 주변에 삼성반도체 공장 등이 자리 잡고 있어 배후 수요가 풍부하다는 평가다. 올 초 대규모 분양이 이뤄져 미분양 물량이 남아 있다. 위례신도시는 서울 접근성이 좋다는 점이 높은 평가를 받는다. 5월 이후 현대건설, 삼성물산 등 업계 수위의 건설사들이 분양에 나선다. 경기도 성남시 판교에서 이르면 5월 말 분양하는 알파돔시티 주상복합 아파트를 꼽는 사람도 있다.
지방에서는 혁신도시와 세종특별자치시 일대가 주목을 받고 있다. 혁신도시는 지방 균형 발전을 위해 공기업, 출연기관, 연구소 등 1백14개 기관을 수도권에서 전국 10개 혁신도시로 옮기는 사업이다. 장기적으로 정부가 지방의 거점으로 육성할 계획도 갖고 있다.
세종특별자치시에는 이미 지난해 국무총리실, 국토교통부 등 정부 부처 일부가 옮겨갔고, 올해도 이전이 이어진다. 단기간 공무원 등 배후 수요가 늘어날 전망이다. 장기적으로 정부가 대학, 연구소 등을 유치해 발전시키겠다는 뜻을 밝힌 상태라 투자자들의 관심도 높은 편이다.
서울 강남권 재건축 아파트에 투자해볼 만한 시점이란 분석도 있다. 최근 집값 하락세로 현재 강남권 재건축 아파트는 양도세 면제 대상인 전용면적 85㎡ 이하이거나 6억원 이하인 곳도 많다. 이 중 1가구 1주택자의 집을 고르면 되는 셈이다. 단, 재건축 시기와 성사 가능성이 중요한 변수인 상태라 잘 따져봐야 한다. 재건축 시장이 경기 변동에 민감하게 반응한다는 점도 주의해야 한다.
‘4.1 부동산 대책’ 적용받으면 얼마나 아낄 수 있을까
연봉 5천만원인 근로자 김이원(40세)씨가 올해 4억원(전용면적 85㎡)짜리 집을 사서 1년 뒤 집값이 10% 올라 매각할 경우
5 달라진 청약제도는?
‘4·1 부동산 대책’ 발표로 새 아파트 청약 때 1주택 이상 집을 가진 사람도 청약 1순위자가 될 수 있다. 지금까지는 무주택자만 1순위자가 될 수 있었다. 그러나 정부는 이르면 5월에 주택 공급 규칙을 개정해, 청약저축을 2년 24회 이상 납부하면 유주택자도 1순위자가 될 수 있게 할 방침이다. 그러면 향후 분양 인기 지역에서 1순위 경쟁이 좀 더 치열해질 가능성이 있다.
또 전용면적 85㎡ 초과 아파트에 대해 가점제도 폐지된다. 가점제는 민영주택을 분양할 때 동일 순위(1·2순위) 내에서 경쟁이 생기는 경우, 무주택 기간이나 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등을 점수화해 다득점자에게 주택을 공급하는 제도다. 주택 시장에서 작은 집을 선호하는 현상이 뚜렷해지면서 중대형 아파트에 대해서는 더 이상 가점제가 무의미해졌다는 게 정부의 판단이다.
전용면적 85㎡ 이하 아파트는 가점제 비중이 최대 75%에서 40%로 줄고, 추첨제가 25%에서 60%로 늘어난다. 전용면적 85㎡ 초과 주택은 가구 수의 50%에 달하던 가점제를 아예 폐지해 100% 추첨제로 바꾼다. 지역 상황에 따라 시·군·구청장이 가점제 비율을 탄력적으로 조정할 수 있다. 가점제 물량이 줄면 결국 유주택자나 가점이 높지 않은 수요자들의 당첨 확률이 높아져 청약자가 늘어나는 효과가 생긴다.
4·1 대책 이전 | 4·1 대책 이후 | |
취득세 | 4백40만원 (취득 가격의 1.1%) | 0원(취득세 면제) |
주택구입자금 대출 가능액 | 2억원(DTI 50% 적용) | 2억원(DTI 적용 배제) 대출 |
이자율 | 연 3.8% | 연 3.5% |
대출 원리금 상환액 | 연 2천4백7만원 | 연 2천3백73만원 |
양도소득세(집값 10% 상승할 경우) | 2천만원 (양도 차익의 50% 과세) | 0원(5년 이내 면제) |
주택 매각에 따른 차익 | 1천5백60만원=주택 구입 비용 (4억4백40만원) -매각 가격(4억4천만원) -양도세(2천만원) | 4천만원=주택 구입 비용(4억원)
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6 공공주택 분양은 대폭 줄일 예정
이번 대책에서 정부는 주택 시장 정상화라는 명분으로 공공부문 아파트 분양을 줄인다. 그동안 주택 공급이 수요보다 지나치게 많아 미분양 아파트를 만들고, 집값을 떨어뜨렸다는 지적이 많았기 때문이다. 정부는 일단 올해부터 공공부문 아파트 분양을 대폭 줄여나갈 예정이다. 공공부문 아파트 분양 물량은 기존 연 7만 가구에서 2만 가구 수준까지 줄어든다. 올해 공급되는 보금자리주택 청약 물량도 1만6천 가구에서 8천 가구 수준으로 줄어들 것이란 예상이 나온다. 공공부문 분양 아파트는 주로 서민들이 분양 받는 아파트라서 주택 시장 일각에서는 이번 대책으로 서민들의 내 집 마련이 어려워진 것 아니냐는 지적도 나온다. 정부는 공급 계획에는 잡혀 있지만 아직 분양하지 않은 물량도 있는 데다, 최근 주택 시장 트렌드가 소형 주택을 많이 공급하고, 분양가도 내려가고 있는 점을 감안하면 큰 문제가 없을 것이라는 입장을 보이고 있다
7 수직증축 수혜도 볼 수 있나
이번 부동산 대책 발표로 ‘리모델링 수직증축’에 대한 관심도 높아졌다. ‘수직증축’이란 리모델링을 할 때 말 그대로 아파트 꼭대기부터 위로 2~3층 안팎 집을 늘리는 방식을 말한다. 정부는 그간 안전 문제 등을 거론하며 수직증축을 허용하지 않았지만, 이번에 입장을 바꿨다.
국토교통부에 따르면, 수직증축이 가능한 것은 지은 지 15년 이상 된 아파트로, 전국 4백만 가구에 달한다. 1980년대 중·후반의 주택난에 따라 긴급 공급책으로 나온 분당·일산 신도시에 이런 아파트가 많이 몰려 있다.
수평증축의 경우 우선 아파트 동(棟) 간 거리가 가깝고 벽을 끼고 있으면 가로로 건물을 키우는 데 한계가 많다. 그러다 보니 가구 수도 늘리기 힘들다. 하지만 수직증축은 위로 집을 올리면 되기 때문에 리모델링 조건이 덜 까다롭다. 또 수직증축은 다른 사람에게 팔 수 있는 새 집 숫자가 더 늘어날 가능성이 많다는 게 장점이다. 그 수익금으로 공사비를 충당할 수 있어 집주인들의 공사비 부담이 줄어든다는 기대감도 있다.
8 ‘4·1 부동산 대책’ 약발은 있을까?
이번 부동산 대책에 대해 주택 시장에서는 기대감이 크다.
특히 내 집 마련을 준비해온 실수요자들이 세제 혜택을 감안해 시장으로 진입할 가능성이 더 크다고 판단하고 있다. 집값의 60~70%에 육박하는 높은 전세금에 시달리던 사람들이나 생애 최초 주택 구입자들이 대표적이다.
주택 시장의 흐름은 누구도 명확하게 예측할 수 없다. 하지만 이번 부동산 대책으로 일단 그동안 체한 것처럼 답답하던 시장 침체를 뚫어줄 계기는 마련됐다는 평가가 많다. 단 올해 1년간 한시적으로 시행되는 정책이 많기 때문에 집을 사야겠다고 생각한 사람들이라면 일찌감치 부지런히 발품을 팔아야 한다. 집을 알아보고 자금을 마련하고, 계약까지 하려면 생각보다 더 많은 시간이 걸릴 수 있기 때문이다. 또한 세금 혜택이 생긴다고 아무 집이나 사도 이득을 보는 게 아니라는 점을 꼭 명심해야 한다. 그리고 국회 통과 과정에서 정책이 일부 달라질 수 있다는 점도 염두에 두어 반드시 잘 지켜봐야 한다.
